Налог с продажи коммерческой недвижимости в РК 2026: 10% и 15%
Invest Hub

Налог при продаже коммерческой недвижимости: сколько платить в 2026 году

Обновлено

Налог с продажи коммерческой недвижимости в РК платится всегда, сколько бы лет помещение ни было в собственности. Физлицо платит 10% с прироста стоимости и 15% с той его части, что выше 36,76 млн ₸. У ТОО свой расчёт через КПН и НДС, разбор на объекте за 140 млн и сроки деклараций ниже.

Знакомый продаёт помещение на первом этаже, которое пять лет сдавал под аптеку. Когда зашёл разговор про налог, он ответил спокойно: владею давно, больше года, значит платить нечего. Правило про год он знает от риелтора, который продавал ему квартиру.

Для квартиры правило работает. Для его помещения оно не работает вообще.

При продаже коммерческой недвижимости в Казахстане налог с прироста стоимости платится всегда, независимо от того, сколько лет объект был в собственности. Ни года, ни двух лет, ни пяти. Дальше разберу, сколько это в тенге для физлица и для ТОО, откуда берётся вторая ставка 15%, почему оценка помещения важнее самой ставки и когда сдавать декларацию. Если помещение уже решили продавать, его можно разместить в каталоге investa.kz и считать налог параллельно с поиском покупателя.

Почему для коммерции таймера владения нет

В новом Налоговом кодексе, который работает с 1 января 2026 года, есть статья 383. Она перечисляет объекты, для которых налог зависит от срока владения: жилища, дачные строения, гаражи, парковочные места, кладовки, объекты личного подсобного хозяйства и участки под индивидуальное жилищное строительство. По ним доход возникает, только если продать раньше установленного срока.

Срок этот с 2026 года удлинили. Раньше было 12 месяцев, теперь 2 года, а для долевого участия в строительстве 3 года. Замруководителя управления налоговой методологии КГД Айгуль Аббасова объясняла порядок так: новое правило применяется к недвижимости, купленной после 1 января 2026 года, а по всему, что приобретено раньше, действует прежний год.

Нежилых помещений в этом перечне нет. Магазина, офиса, склада, street-retail, помещения свободного назначения. Отсутствие в списке и означает, что таймер для них не запускается: доход от прироста стоимости возникает при любой продаже.

Отсюда простая мысль, из-за которой люди попадают. Правило «продержи и не плати» существует только для личного имущества. У коммерческого объекта счётчик налога включён с первого дня и не выключается никогда.

Сколько платит физлицо: 10% и 15%

Налог берётся с прироста стоимости, то есть с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Полная цена сделки налогом не облагается.

С 2026 года у этого налога появилась вторая ставка. До 8 500 МРП прироста работают привычные 10%, всё что выше облагается по 15%. МРП на 2026 год утверждён в размере 4 325 тенге, значит порог в деньгах равен 36 762 500 тенге.

Для нерезидентов ставка одна и сразу 15%.

Почти миллион тенге, который не влияет ни на цену объекта, ни на его доходность, но появляется в день сделки. Если продавец узнаёт о нём после подписания договора, он платит его из своего кармана.

Оценка решает больше, чем ставка

Прирост считается по договору покупки. Есть договор, есть сумма, налог считается автоматически.

Сложнее там, где покупки не было: наследство, дарение, приватизация, взнос в уставный капитал. В этом случае вместо цены приобретения берётся рыночная стоимость объекта на дату, когда возникло право собственности, а определяет её оценщик по договору с вами.

Здесь стоит срок, о котором почти никто не знает вовремя. Отчёт оценщика должен быть оформлен не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи. Опоздали или вообще не заказывали, вместо рыночной оценки применяется государственная оценка для целей налогообложения, а она обычно ниже рыночной. Чем ниже стоимость на входе, тем больше прирост и тем больше налог.

Просроченный отчёт оценщика стоит дороже, чем сам оценщик.

На объекте за 140 млн разница между рыночной оценкой и государственной легко доходит до десятков миллионов тенге прироста, а это несколько миллионов налога. Поэтому в наследственных сделках оценку заказывают первой, ещё до того, как искать покупателя.

У ТОО другая арифметика: КПН и НДС

Если помещение числится на компании, налог считается иначе, и ставок здесь две.

Первая, КПН. В новом кодексе базовая ставка сохранена на уровне 20%. Упрощённо: положительная разница между ценой продажи и остаточной стоимостью объекта попадает в налогооблагаемый доход, с него и берутся 20%. На тех же условных 55 млн прироста это 11 млн тенге. Точный расчёт у компании идёт через стоимостные балансы групп фиксированных активов, поэтому итоговая цифра у вашего бухгалтера может отличаться от прикидки.

Вторая, НДС, и вот она чаще всего ломает сделку. Реализация нежилого здания у плательщика НДС облагается по ставке 16%. Земельный участок от НДС освобождён, и с 2026 года это касается и участка под отдельно стоящим нежилым зданием (п. 2 ст. 476 НК). НДС остаётся на земле под нежилыми помещениями в жилом доме.

ИП на упрощёнке: помещение не идёт в 910-ю форму

Отдельная развилка для предпринимателей. Помещение куплено на ИП, использовалось в бизнесе, ИП сидит на упрощёнке и платит с оборота.

Логика подсказывает, что продажу надо показать в упрощённой декларации 910.00. Так делать нельзя. Доход от реализации основного средства, которое использовалось в предпринимательской деятельности, относится к имущественному доходу физического лица. В 910.00 он не попадает и показывается отдельно, как доход человека.

Практический вывод: спецрежим от этого налога не спасает. Упрощёнка снимает вопрос с НДС по текущей деятельности, но продажу помещения выносит за свои рамки.

Что не сходится

При подготовке я упёрся в расхождение по срокам, и оно живёт даже в свежих материалах бухгалтерских порталов.

Одни источники пишут привычное: декларация по форме 240.00 до 31 марта следующего года, уплата до 10 апреля. Другие называют форму 270.00 и срок 15 сентября.

Разница объясняется всеобщим декларированием. Те, кто обязан сдавать декларацию о доходах и имуществе по форме 270.00, отдельную 240.00 больше не сдают: все доходы, включая прирост стоимости от продажи помещения, показываются в 270.00. Срок по ней стоит 15 сентября года, следующего за годом сделки, налог уплачивается после сдачи.

Сверил по тексту кодекса на adilet 29 сентября 2026 года: налог, исчисленный в декларации о доходах и имуществе, платится не позднее десяти календарных дней после срока её сдачи, то есть до 25 сентября, по месту жительства (статьи 418 и 419). Ошибка в ставке стоит денег, ошибка в сроке стоит пени.

Кто какую декларацию сдаёт и до какого числа

Один и тот же объект продавец может показать в трёх разных декларациях: зависит от того, на ком числится помещение и какой у владельца налоговый режим. Сроки ниже я сверил по тексту Налогового кодекса на adilet 8 октября 2026 года.

Что делать продавцу и покупателю

Продавцу считать налог до того, как ставить цену. Прирост известен заранее, ставка известна, порог 36,76 млн тоже. Посчитанные 6,41 млн из примера выше это строка в экономике сделки, которую видно заранее.

Покупателю смотреть, кто продаёт и на чём. Продажа от ТОО с НДС и продажа от физлица это два разных договора и две разные суммы к оплате. Объекты с арендаторами и их условия удобно сравнивать в каталоге коммерческой недвижимости, а что сейчас происходит со ставками аренды в Алматы, я разбирал в статье «Метр, которого нет».

Вернусь к знакомому с аптекой. Он владеет помещением пять лет и был уверен, что это его освобождает. По его сделке налог считается ровно так же, как если бы он купил объект в прошлом месяце, и при похожем приросте это около 6,4 млн тенге.

Правило простое: срок владения защищает вашу квартиру, но не ваш магазин. Считайте налог до сделки и решайте на берегу, чьей строкой в договоре он станет.

Материал носит информационный характер и не является налоговой или юридической консультацией. Данные приведены по Налоговому кодексу РК, действующему с 1 января 2026 года, и утверждённому МРП на 2026 год в размере 4 325 тенге, по состоянию на 25 июля 2026 года. Расчёт построен на условной цене приобретения, ваши цифры будут другими. Порядок расчёта и сроки уточняйте у бухгалтера или в налоговом органе.

Частые вопросы о налоге при продаже коммерческой недвижимости

Короткие ответы на то, что спрашивают чаще всего.

Нужно ли платить налог при продаже коммерческой недвижимости, если владел ею больше 3 лет?

Да. Срок владения освобождает от налога только по жилью, дачам, гаражам, парковочным местам, кладовкам и участкам под ИЖС. Нежилые помещения в этот перечень не входят, поэтому доход от прироста стоимости возникает при любом сроке владения.

Какая ставка налога при продаже нежилого помещения в 2026 году?

Для физического лица резидента 10% с прироста стоимости до 8 500 МРП и 15% с суммы превышения. По МРП 2026 года в 4 325 тенге порог равен 36 762 500 тенге. Для нерезидента ставка 15% со всей суммы прироста.

Как считается прирост стоимости, если помещение получено по наследству?

Вместо цены покупки берётся рыночная стоимость на дату возникновения права собственности по отчёту оценщика. Отчёт должен быть оформлен не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи. Без него применяется государственная оценка для целей налогообложения, которая обычно ниже, а налог из-за этого выше.

Платит ли ТОО НДС при продаже коммерческого помещения?

Если ТОО стоит на учёте по НДС, реализация нежилого здания облагается по ставке 16%. Земельный участок освобождён от НДС, с 2026 года и под отдельно стоящим нежилым зданием (п. 2 ст. 476 НК). Плюс к этому компания платит КПН по ставке 20% с прироста.

В какой декларации показывать продажу помещения ИП на упрощёнке?

Не в форме 910.00. Доход от реализации основного средства, использовавшегося в предпринимательской деятельности, относится к имущественному доходу физического лица и показывается в декларации о доходах и имуществе. Упрощённый режим от этого налога не освобождает.

До какого числа нужно заплатить ИПН с прироста стоимости от продажи недвижимости?

Не позднее десяти календарных дней после срока сдачи декларации о доходах и имуществе, по месту жительства (статья 419 Налогового кодекса). Декларацию сдают не позднее 15 сентября года, следующего за годом продажи (статья 418), значит налог нужно оплатить до 25 сентября. За помещение, проданное в 2026 году, это 15 и 25 сентября 2027 года.

Нужно ли подавать декларацию, если при продаже недвижимости нет прироста?

Если продали не дороже цены приобретения, облагаемого дохода нет, и сама продажа обязанности сдать декларацию о доходах и имуществе не создаёт: по подпункту 3 пункта 1 статьи 417 её сдают те, кто получил доход, облагаемый самостоятельно. Но та же статья обязывает сдавать декларацию и по другим основаниям, например участника юрлица с долей больше 10% или того, кто за год купил имущество дороже 20 000 МРП. Поэтому до 15 сентября стоит проверить весь перечень статьи 417.

До какого числа ТОО платит КПН и НДС с продажи помещения?

КПН с прироста ТОО показывает в годовой декларации по корпоративному подоходному налогу: сдать до 31 марта следующего года, заплатить не позднее десяти календарных дней после этого срока, то есть до 10 апреля (ст. 359 и 347 НК). НДС, если ТОО стоит на учёте, показывают за квартал сделки: декларация до 15 числа второго месяца после квартала, оплата до 25 числа того же месяца (ст. 504-506 НК).

Где ИП на общеустановленном режиме показывает продажу помещения?

В декларации по индивидуальному подоходному налогу по предпринимательской деятельности, если помещение стоит у ИП в налоговом или бухгалтерском учёте: тогда доход от его продажи входит в доход предпринимателя (п. 4 ст. 382 и ст. 392 НК). Декларацию сдают до 31 марта следующего года, налог платят до 10 апреля (ст. 420 и 421 НК). Если помещение в учёте ИП не числится, это имущественный доход физлица и декларация о доходах и имуществе со сроками 15 и 25 сентября.

Источники

Разбираем рынок готового бизнеса и коммерческой недвижимости Казахстана в цифрах и без воды. Свежие объекты, расчёты окупаемости и налоговые разборы каждую неделю в нашем Telegram-канале @investa_kz.

Читайте также

Объекты в каталоге по теме

Весь готовый бизнес в каталоге · Разместить объявление

Торги по теме

Весь раздел торгов