Аренда коммерческой недвижимости 2026: цены за м² в 4 городах
Invest Hub

Аренда коммерческой недвижимости 2026: метр, которого нет

Обновлено

Офис в аренду в Алматы стоит в медиане 11 000 ₸ за м² в месяц, в Астане 6 800 ₸: это мой замер объявлений Krisha на 24 сентября 2026 года. Ниже ставки на офисы, магазины и склады в четырёх городах и разбор, почему пустующих офисов в Алматы стало больше, а аренда хороших всё равно растёт.

Знакомые, которые ищут офис в Алматы, рассказывают одно и то же. Компания выросла с пятнадцати человек до сорока, поехали смотреть. В первом помещении нет вентиляции и нужен ремонт на четыре месяца. Второе подходит, но договор дают всего на 11 месяцев. Третье идеальное, только его забрали ещё до сдачи здания.

Знакомые из агентств недвижимости говорят то же самое с другой стороны. Свободных офисов в городе стало заметно больше, а показывать клиенту нечего.

Звучит как противоречие, поэтому я полез в цифры. Цифры это противоречие подтвердили.

Здесь разбор ставок и рынка. Как снять помещение, что скрыто за ставкой в объявлении и какие пункты договора проверить, я разобрал в статье «Аренда офиса и помещения».

Коротко

Сколько стоит аренда коммерческой недвижимости в 2026 году: четыре города

Консультанты считают только современные бизнес-центры, государственный индекс показывает только, насколько аренда выросла. Сколько стоит обычный метр, который сейчас сдают, не видно ни там, ни там.

Поэтому 24 сентября я выгрузил объявления об аренде коммерческих помещений на Krisha в Алматы, Астане, Шымкенте и Караганде и посчитал медиану цены за квадратный метр в месяц. Медиана это середина ряда: половина помещений сдаётся дешевле, половина дороже.

Офисы и магазины

Алматы дороже всех: метр офиса там в 1,6 раза дороже, чем в Астане. В Алматы офис дороже магазина, в Астане наоборот, а в Шымкенте и Караганде они стоят почти одинаково.

Алматы, Офис11 000 ₸
Алматы, Магазин8 900 ₸
Астана, Офис6 800 ₸
Астана, Магазин7 700 ₸
Караганда, Офис4 100 ₸
Караганда, Магазин4 300 ₸
Шымкент, Офис3 700 ₸
Шымкент, Магазин3 800 ₸

Медиана цены аренды за м² в месяц. Мой замер по 1 503 объявлениям Krisha.kz (офисы 980, магазины 523), 24 сентября 2026

Склады

По складам Алматы и Астана почти сравнялись. В Алматы это следствие стройки: за полтора года складов построили столько, что аренда пошла вниз, подробности ниже.

Алматы3 600 ₸
Астана3 500 ₸
Караганда2 000 ₸
Шымкент1 700 ₸

Медиана цены аренды склада за м² в месяц. Мой замер по 1 151 объявлению Krisha.kz, 24 сентября 2026

Сколько стоит офис в бизнес-центре

У консультантов ставки выше моих, потому что они считают только современные бизнес-центры. Последние опубликованные цифры за м² в месяц:

Класс А в Алматы стоит почти в 2,5 раза дороже медианы объявлений. Это и есть тот метр, за который борются компании, и дальше разбор про него.

Почему статистика и рынок говорят разное

По данным Бюро национальной статистики, аренда нежилых помещений в стране выросла на 19,3% с конца 2020 года.

Консультанты рынка считают иначе. По оценке Colliers Kazakhstan, аренда качественных офисов в Алматы прибавляла около 20% каждый год последние два года.

Оба источника верны, просто считают разные объекты. Государственный индекс усредняет весь фонд страны, включая переделанные квартиры на первых этажах и здания шестидесятых годов, где ставка не двигается десятилетиями. Консультанты смотрят только на современные бизнес-центры, куда идут крупные компании.

Разница между этими двумя цифрами и есть тема статьи.

Офисы: пустых помещений больше, аренда дороже

Данные Bright Rich, озвученные на отраслевом форуме в мае 2026 года, выглядят как опечатка. Свободных офисных площадей в Алматы за два года стало в 4,5 раза больше.

Аренда при этом не подешевела. Метр в офисе класса А стоит 22,5 тыс. тенге в месяц против 21,3 тыс. два года назад.

Обычно пустующие площади сбивают цену. Здесь не сбили, потому что пустует и требуется разное. Лучшие офисы класса A+ заполнены полностью весь 2025 год и начало 2026-го. Таких зданий в Алматы примерно 5% от всего офисного фонда города, ещё около 6% приходится на класс А. Остальные 89% рынка это здания, за которые крупный арендатор не борется.

Дефицит лучших офисов в Алматы продержится минимум до второй половины 2027 года.

Дальше работает механика, из-за которой хорошее помещение почти не доходит до открытого рынка. Заметная часть площадей в новых бизнес-центрах сдана ещё до окончания стройки. Самый известный пример: Яндекс арендовал бизнес-центр «ПФЦ Нурлы Тау» целиком на этапе строительства. Крупный арендатор приходит к застройщику за год до открытия, а всем остальным достаётся то, что он не взял.

Склады: дефицит закончился за один год

Со складами вышло ровно наоборот, и это лучшая проверка для любой теории про вечную нехватку метров.

Застройщики среагировали на дефицит, все вместе и одновременно. За 2025 год в Алматы и области построили в 3,5 раза больше складов, чем годом ранее.

Свободных площадей стало в 17 раз больше. Аренда пошла вниз: метр в складе класса А стоит теперь 4,25 тыс. тенге в месяц, это на 5,9% меньше, чем было.

Сегодня это единственный сегмент коммерческой недвижимости в стране, где условия диктует арендатор, а не собственник.

География при этом жёсткая: 84% новых складов построено на севере Алматы, вдоль железной дороги и трасс. Правильное место экономит часы на обороте машины, неправильное съедает эту экономию обратно.

Торговля: логика та же

В соцсетях который месяц пишут, что торговые центры в Казахстане пустеют. По данным Colliers, качественные торговые центры Алматы заполнены примерно на 95%.

Здесь работает ровно та же развилка, что и в офисах. В сильных объектах с кино, ресторанами и детскими зонами очередь из брендов и свободных мест почти нет. Пустеют старые торговые дома и небольшие центры без причины прийти туда просто так. Соцсети видят именно их, а статистика показывает средние по рынку.

Давление на слабые объекты усилила интернет-торговля: её доля в рознице выросла до 13,6%, и почти весь этот объём забрали маркетплейсы. Первыми под удар попали обычные магазины одежды и электроники, то есть базовые арендаторы старого формата.

Что означает официальная цифра

Возвращаюсь к государственной статистике: аренда нежилых помещений выросла на 19,3% с конца 2020 года. Само по себе число ничего не говорит, пока рядом нет инфляции за тот же срок.

Инфляция по годам, данные Бюро национальной статистики:

Перемножаем эти пять лет и получаем накопленный рост цен около 75%. Аренда за тот же период прибавила 19,3%. Значит, в реальных деньгах средний казахстанский метр подешевел примерно на треть.

Это и есть ответ на вопрос из начала статьи. Дешевеет фонд, который никому не нужен, и именно он тянет среднюю цифру вниз. Метры, за которые идёт борьба, в эту среднюю почти не попадают.

Что не сходится

Первое. Официальная статистика и данные консультантов расходятся в разы, и обе стороны правы в своих границах. Любой, кто приводит одну цифру без указания сегмента, вводит в заблуждение, включая меня, если я этого не оговорю.

Второе. В Астане пустует до 70% офисов класса А, что ломает всю картину дефицита. Объяснение Colliers звучит правдоподобно: почти весь этот объём приходится на один крупный объект, который сдавали частями. Косвенно это подтверждает цена: аренда класса А в Астане за 2025 год выросла на 23%, быстрее остальных сегментов. При слабом спросе так не бывает.

Третье. Мой собственный тезис про вечную нехватку метров склады опровергают. Там дефицит превратился в избыток за один цикл стройки, и офисный рынок теоретически может пройти тот же путь. Пока не проходит.

Четвёртое. Для класса А в Алматы один и тот же консультант за лето назвал две цифры: 22,5 тыс. ₸ за м² на майском форуме и 26,9 тыс. ₸ в августовском интервью, на июль 2026 года. Разница 20% за два месяца. Скорее всего, считали по разным наборам зданий, поэтому в разделе про города я опираюсь на свой замер объявлений, где видно, что именно посчитано.

Кому сейчас проще договориться

Арендатору склада. Свободных площадей много, аренда снижается, у собственников впервые за годы появился повод обсуждать условия.

Малому бизнесу в старых зданиях. Реконструированные здания советской постройки сдают кабинетами по коротким договорам, и там сосредоточен основной объём свободного предложения.

Сложнее всего компании, которой нужен готовый этаж от 400 метров с отделкой и вентиляцией. Такие площади уходят по знакомству и по предварительным договорам.

Для сравнения: тысяча метров хорошего склада в Алматы стоит примерно столько же, сколько 189 метров офиса класса А в том же городе.

Что в итоге

Метра, которого нет, нет и в статистике. Он растворяется в средней по стране вместе с полуподвалами и переделанными квартирами, поэтому официальные цифры роста аренды ничего не говорят компании, которая ищет четыреста квадратов с вентиляцией.

Правило из этой истории простое. Средняя по рынку не отвечает на вопрос про конкретное помещение. Прежде чем верить цифре из новостей, посмотрите, какой сегмент в ней считали.

Если считаете доходность своего помещения под сдачу, как это делать, разбирал в материале «Объявление, которому шесть лет».

Частые вопросы об аренде коммерческой недвижимости

Сколько стоит аренда коммерческой недвижимости в 2026 году?

Зависит от города и типа помещения. По моему замеру объявлений Krisha на 24 сентября 2026 года медиана аренды офиса в Алматы 11 000 ₸ за м² в месяц, в Астане 6 800 ₸, в Караганде 4 100 ₸, в Шымкенте 3 700 ₸. Склад в Алматы и Астане стоит около 3 500 ₸ за м².

Сколько стоит офис в Алматы по классам бизнес-центров?

Обычный офис из объявлений сдаётся в медиане за 11 000 ₸ за м² в месяц, это мой замер Krisha на 24 сентября 2026 года. Современные бизнес-центры дороже: класс А на июль 2026 года стоит 26,9 тыс. ₸ за м², класс B 14,2 тыс. ₸, по данным Bright Rich.

Сколько стоит аренда офиса в Астане?

Медиана по объявлениям Krisha 6 800 ₸ за м² в месяц на 24 сентября 2026 года, это в 1,6 раза дешевле Алматы. В бизнес-центрах класса А ставка выше: 17,1 тыс. ₸ за м² по данным Baker Tilly на осень 2025 года.

Сколько стоит аренда склада в Алматы?

По объявлениям Krisha медиана 3 600 ₸ за м² в месяц на 24 сентября 2026 года. Склад класса А стоит около 4,25 тыс. ₸ на май 2026 года: аренда снизилась после того, как за 2025 год складов построили в 3,5 раза больше обычного.

Где в Казахстане аренда коммерческой недвижимости дешевле?

Из четырёх крупных городов дешевле всего Шымкент: офис 3 700 ₸ за м² в месяц, склад 1 700 ₸. Караганда рядом: офис 4 100 ₸, склад 2 000 ₸. Это медианы объявлений Krisha на 24 сентября 2026 года.

Почему аренда растёт, если свободных офисов стало больше?

Пустует и требуется разное. Свободные площади прибавляются в старых зданиях и в помещениях без отделки, а лучшие офисы класса A+ заполнены полностью, и таких зданий в городе около 5%.

Правда ли, что торговые центры в Казахстане пустеют?

Качественные торговые центры Алматы заполнены примерно на 95%. Пустеют старые торговые дома и небольшие объекты без развлекательной части, по которым и судят в соцсетях.

Выгодно ли строить бизнес-центр в Казахстане?

Метр стоит дороже 5 000 долларов на стройке и приносит 270 тыс. тенге аренды в год. Вложения возвращаются около девяти лет, с расходами и простоем ближе к двенадцати. При базовой ставке 17% это делает новую стройку сложным решением, и дефицит хороших офисов сохраняется.

Материал носит информационный характер. Данные рынка взяты из открытых источников на июль 2026 года, замер объявлений Krisha сделан 24 сентября 2026 года: это цены, которые просят собственники, сделка часто проходит ниже. Ставки консультантов различаются по классам, локациям и условиям договора. Расчёт окупаемости стройки это личная не экспертная оценка автора. Не инвестиционная рекомендация.

Источники

Разбираем рынок коммерческой недвижимости и готового бизнеса Казахстана в цифрах и без воды. Свежие объекты, расчёты окупаемости и налоговые разборы каждую неделю в нашем Telegram-канале @investa_kz.

Читайте также

Объекты в каталоге по теме

Вся коммерческая недвижимость в каталоге · Разместить объявление

Сдать помещение в аренду: как разместить объявление