Купить коммерческую недвижимость в Казахстане: сколько стоит метр и когда он окупится

31 июля 2026

Медиана цены метра коммерческой недвижимости на 31 июля 2026 года: 708 тыс ₸ в Алматы и 680 тыс ₸ в Астане, это наш замер по 836 объявлениям. Считаю окупаемость на живых объектах с арендаторами, сравниваю с вкладом под 16,75%, разбираю налог на имущество 0,5 и 1,5%, земельный налог и что проверить до сделки.

Знакомый скинул объявление и спросил одно: брать или нет. Офисный блок в Алматы, 150 метров, цена 168 млн тенге.

Арендаторы там уже сидят и платят 1,7 млн тенге в месяц. Выглядит как готовый доход, который остаётся только купить.

Я посчитал в столбик и получил неудобный ответ. Те же деньги на банковском вкладе принесут за год почти вдвое больше живыми деньгами.

Купить коммерческую недвижимость в Казахстане сегодня просто: в одном только Алматы на Krisha висит 3 644 объявления о продаже. Сложно другое: почти ни в одном из них нет цифры, по которой можно принять решение.

Поэтому я собрал цифры сам. Дальше: сколько стоит метр в Алматы и Астане по нашему замеру на 31 июля, как считается окупаемость на живом объекте, какие налоги платит собственник и что проверить до подписания договора.

Коротко

Медиана цены метра: 708 тыс ₸ в Алматы и 680 тыс ₸ в Астане. Наш замер по 836 объявлениям Krisha на 31 июля 2026 года.
Валовая доходность живых объектов с арендаторами: от 8,9 до 13,6% годовых, окупаемость от 7,3 до 11,3 года.
Чистыми после простоя и налогов остаётся около 9,6%. Вклад под 16,75% сегодня платит больше, и по нему ИПН не берут.
Налог на имущество: 1,5% у ТОО и 0,5% у ИП. Физлицо, которое сдаёт помещение в аренду, платит те же 0,5% по правилам для ИП, шкала для квартир к нему не применяется.
Земельный налог под коммерцией в Алматы 28,95 ₸ за метр против 0,96 ₸ под жильём, это разница в 30 раз.

708 тыс ₸: медиана метра коммерции в Алматы
12,1 %: валовая доходность объекта из расчёта
9,6 %: остаётся чистыми после налогов и простоя
16,75 %: базовая ставка Нацбанка на 31 июля

Сколько стоит метр: наш замер по 836 объявлениям

Готовой статистики по цене метра коммерческой недвижимости в Казахстане нет. По квартирам её публикуют и агентства, и госорганы, по коммерции нет ни у кого: цена за метр живёт только внутри карточки конкретного объявления.

Поэтому я снял её сам. Взял разделы продажи коммерческой недвижимости на Krisha по Алматы и Астане, прошёл по 24 страницы выдачи в каждом городе и собрал цену за метр с каждой карточки. Всё дешевле 50 тыс и дороже 5 млн ₸ за метр отбросил как ошибки в объявлениях.

Получилось 474 объекта по Алматы и 362 по Астане, замер сделан 31 июля 2026 года.

Медианы двух главных городов почти совпали, разница 4%. При этом внутри одного города верхняя граница отличается от нижней в 2,6 раза.

Отсюда первое практическое правило. Средняя цена метра по городу не отвечает на вопрос про конкретное помещение: в коммерции решают первая линия, витрина и пешеходный поток. Название района в объявлении не решает почти ничего. Ту же логику я разбирал по аренде в статье «Метр, которого нет».

Алматы, 474 объекта	708 333 ₸
Астана, 362 объекта	680 000 ₸

Медиана цены за квадратный метр. Половина предложения Алматы лежит между 421 тыс и 1,11 млн ₸, Астаны — между 398 тыс и 1,02 млн. Мой замер по 836 объявлениям Krisha.kz, 31 июля 2026

Что вообще продают за эти деньги

Коммерческая недвижимость на досках это четыре разных товара, и доходность у них разная.

Чтобы понимать, из чего складывается доход, рядом с ценой продажи нужна ставка аренды. Вот сколько стоит месяц аренды метра по типам помещений в Алматы, по объявлениям на 31 июля:

Магазины и бутики: около 11 тыс ₸ за метр в месяц, максимум по первой линии доходит до 18-19 тыс.
Свободное назначение: 8-16 тыс ₸ за метр.
Офисы: 5-10 тыс ₸ за метр.
Склады: 3-8 тыс ₸ за метр.

Разница между торговым помещением и складом почти трёхкратная, и это при том, что метр склада на входе стоит дешевле. Поэтому сравнивать объекты по цене продажи бессмысленно, пока рядом нет арендной ставки.

Отдельная история со складами: за 2025 год их построили столько, что свободных площадей в Алматы стало в 17 раз больше, и ставка пошла вниз. Покупать склад под сдачу сейчас значит заходить в единственный сегмент, где условия диктует арендатор.

Пустой офисный этаж со стеклянными перегородками: именно такие блоки чаще всего и продают как готовый арендный бизнес — Фото: Nastuh Abootalebi / Unsplash

Считаю окупаемость на живом объекте

Возвращаюсь к объекту из начала статьи. Офисный блок в Ауэзовском районе Алматы, 150 метров, цена 168 млн ₸, это 1,12 млн ₸ за метр. Арендаторы платят 1,7 млн ₸ в месяц, коммунальные услуги на них, в договоре индексация 10% в год.

Валовая доходность считается в одно действие: 20,4 млн ₸ аренды за год делим на 168 млн ₸ цены и получаем 12,14% годовых. Окупаемость 8,2 года.

Ровно эту цифру продавец называет по телефону. Дальше начинается арифметика, которой в объявлении нет.

Как считали

Как считали

Беру аренду 1,7 млн ₸ в месяц, это 20,4 млн ₸ за год. Дальше вычитаю то, что в объявлении не пишут.

Простой один месяц в год: минус 1,7 млн ₸, собрано 18,7 млн ₸. Налог на имущество по ставке 0,5% от 168 млн ₸: минус 840 тыс ₸. Упрощёнка 4% с собранной аренды: минус 748 тыс ₸. Эксплуатация, страховка и мелкий ремонт, 5% от собранного: минус 935 тыс ₸.

Чистыми остаётся 16 177 000 ₸ в год. Это 9,63% от цены объекта и окупаемость 10,4 года вместо восьми.

Комиссию агенту при смене арендатора и ремонт под нового жильца я в расчёт не закладывал, они этот результат только ухудшат.

Чтобы понять, случайность это или норма, я взял ещё три объекта, где продавец прямо указал и цену, и сумму аренды. Это редкость: из полутора сотен просмотренных карточек сумму называют единицы, остальные пишут «есть арендаторы» и предлагают позвонить.

Подвал свободного назначения на Маметова в Алматы, 218 метров, 59,5 млн ₸, арендаторы платят 600 тыс ₸ в месяц. Валовая доходность 12,1%, окупаемость 8,3 года.
Помещение на Кажмукана в Астане, 124 метра, 66 млн ₸, заявленный валовой доход 9 млн ₸ в год. Валовая доходность 13,6%, окупаемость 7,3 года.
Помещение на Туркестан в Астане, 159 метров, 130 млн ₸, аренда 960 тыс ₸ в месяц. Валовая доходность 8,9%, окупаемость 11,3 года. В объявлении отдельной строкой: помещение в залоге у банка.

Разброс валовой доходности вышел от 8,9 до 13,6% годовых. Цена метра при этом отличается в четыре раза: подвал на Маметова стоит 273 тыс ₸ за метр, офисный блок на Навои 1,12 млн ₸, а доходность у них одинаковая.

Это второе правило: дорогой метр не значит доходный метр. Цена метра отражает ликвидность и скорость, с которой найдётся следующий арендатор.

Помещение против вклада: честный счёт

Теперь неприятная часть. Базовая ставка Нацбанка на 31 июля 2026 года равна 16,75%, решение принято 24 июля. По рынку максимум на коротких вкладах доходит до 20% годовых.

Вознаграждение по вкладам физических лиц в банках второго уровня выводится из-под подоходного налога у источника выплаты, это статья 430 Налогового кодекса. То есть доход по вкладу приходит вам целиком, без вычета.

Считаю на тех же 168 млн ₸.

Разница почти 12 млн ₸ в год, это 7,1% от цены объекта. Чтобы помещение сравнялось с вкладом, метр должен дорожать больше чем на 7% в год каждый год.

Отсюда третье правило, и оно главное в этой статье. Покупая помещение под сдачу сегодня, вы платите за сам метр и за его будущую цену. Текущая аренда в ближайшие годы вклад не догонит, догнать его может только подорожание объекта, а гарантий этого никто не даёт.

Честно назову и обратную сторону. Базовая ставка снижается: в июне было 18%, сейчас 16,75%. Вклад не будет платить столько вечно, аренда индексируется, и помещение остаётся у вас после того, как депозит закончится.

Моё не экспертное мнение: разрыв будет сокращаться, но в 2026 году он ещё в пользу вклада, и делать вид, что его нет, нечестно.

Помещение под сдачу, чистыми	16,18 млн ₸
Вклад под 16,75%, без налога	28,14 млн ₸

Один и тот же капитал 168 000 000 ₸, доход за 12 месяцев. Помещение даёт 9,63% годовых чистыми. Расчёт Invest Hub, базовая ставка НБ РК 16,75% с 24 июля 2026

Налоги при покупке коммерческой недвижимости: что платит собственник

Налоговая часть у коммерции устроена совсем не так, как у квартиры, и на этом чаще всего попадают.

НДС: 16% появляются в цене, если продавец на общем режиме

Ставка налога на добавленную стоимость в 2026 году равна 16%, это статья 503 Налогового кодекса. Реализация нежилого здания у плательщика НДС этим налогом облагается, освобождения для коммерции нет.

Для покупателя это означает простую вещь. Продажа от ТОО с НДС и продажа от физлица это два разных договора и две разные суммы к оплате.

Смотрите в договоре формулировку «в том числе НДС». Если её нет, налог может быть начислен сверх цены, и на объекте за 168 млн ₸ это разница в несколько миллионов.

Налог на имущество: 1,5% и 0,5%

Ставки стоят в статье 592. Юридические лица платят 1,5% к налоговой базе. По 0,5% платят индивидуальные предприниматели, юрлица на упрощёнке и субъекты социального предпринимательства.

А вот дальше начинается вопрос, на который профильные бухгалтерские порталы отвечают по-разному, и я встретил два взаимоисключающих ответа на одном и том же сайте. Вопрос звучит так: по какой ставке платит обычный человек, не ИП, который купил магазин на себя и сдаёт его в аренду.

Ответ есть прямо в кодексе, в статье 601. По объектам, используемым в предпринимательской деятельности, физическое лицо исчисляет и уплачивает налог на имущество в порядке, определённом главами 64, 65 и 66 кодекса для индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощённую декларацию.

То есть ставка та же, что у ИП на упрощёнке: 0,5%. Прогрессивная шкала для физлиц из статьи 602, где ставка растёт от 0,05% и на дорогих объектах доходит до 2%, к сдаваемому в аренду помещению не применяется.

Оговорка из той же статьи: жильё, которое сдаётся исключительно для проживания и не выведено из жилого фонда, предпринимательским объектом не считается. Как только квартиру перевели в нежилое и посадили туда магазин, правило меняется.

Земельный налог: разница с жильём в 30 раз

Базовые ставки земельного налога стоят в статье 577 и считаются за квадратный метр участка. В Алматы земля под нежилым объектом облагается по 28,95 ₸ за метр, а земля под жилищным фондом по 0,96 ₸.

Разница ровно в 30 раз. По другим городам базовые ставки на землю под нежилым объектом такие:

Астана: 19,30 ₸ за метр.
Караганда и Усть-Каменогорск: 9,65 ₸.
Шымкент и Тараз: 9,17 ₸.
Актобе: 6,75 ₸.

Отдельная строка для тех, кто покупает участок под заправку: по статье 581 базовая ставка для АЗС увеличивается в десять раз. Для Алматы это 289,5 ₸ за метр земли.

Упрощёнка: офис можно, магазин нельзя

С 2026 года право на упрощёнку зависит не только от оборота, но и от вида деятельности. Постановлением Правительства № 970 утверждён перечень кодов ОКЭД, по которым спецрежим закрыт.

Аренда офисов и складов в перечень не попала, а аренда собственной торговой недвижимости попала. Значит, сдавая офисный блок, вы платите 4% с оборота, а сдавая помещение под магазин, уходите на общий режим с ИПН 10 и 15%.

Как считать в каждом случае, я разбирал в статье «Спецрежимы 2026». Налог на будущей перепродаже объекта отдельная тема, там нет таймера владения, и она разобрана в статье «Налог при продаже коммерческой недвижимости».

Что проверить до подписания договора

Юридическая проверка коммерческого помещения отличается от проверки квартиры четырьмя пунктами. Именно они чаще всего и всплывают после сделки.

Обременения и аресты. Справка о зарегистрированных правах и обременениях заказывается на egov.kz. Брать её надо непосредственно перед подписанием: арест регистрируется в тот же день, и вчерашняя справка ничего не доказывает.
Залог. В одном из четырёх объектов моей выборки продавец сам написал, что помещение в залоге у банка. Сделка возможна, но только с согласия залогодержателя либо после погашения кредита и снятия обременения.
Целевое назначение. Помещение на первом этаже жилого дома должно быть официально выведено из жилого фонда. Ремонт, вывеска и отдельный вход этого не заменяют, перевод согласуется с управлением архитектуры и занимает не месяц.
Действующий арендатор. При смене собственника договор аренды не прекращается, новый владелец становится арендодателем на прежних условиях. Читайте договор до сделки: ставка, срок, индексация и порядок расторжения переходят к вам вместе с метрами.

К этому добавьте техпаспорт и сверку планировки с тем, что вы видите на объекте. Незаконная перепланировка после сделки становится вашей проблемой, а не проблемой продавца.

Сколько стоит оформить сделку

Регистрация права собственности на нежилое помещение стоит 12 518,61 ₸ для физического лица и 15 589,54 ₸ для юридического, без НДС. Тариф утверждён приказом Министра цифрового развития от 9 апреля 2024 года.

Для сравнения: та же услуга по квартире стоит физлицу 1 292,64 ₸. За нежилое помещение берут почти в десять раз больше.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости по общему правилу не обязательно, достаточно письменной формы. Если вы всё же идёте к нотариусу, тарифы 2026 года такие:

Между физическими лицами, не родственниками, при сумме сделки свыше 30 МРП: 12 МРП, это 51 900 ₸.
С участием юридического лица: 17 МРП, это 73 525 ₸.
Нотариальное согласие супруга: 1,5 МРП, это 6 488 ₸.

На фоне цены объекта эти суммы не решают ничего. Решает то, что в договоре написано про НДС и про действующего арендатора.

Что не сходится

Три места, где у меня нет полной уверенности, и я предпочитаю сказать это прямо.

Первое. Официального срока регистрации права в рабочих днях я не нашёл ни на egov.kz, ни в тарифном приказе. Юридические сайты называют 3 рабочих дня и 1 день при ускоренной подаче, но подтвердить это первоисточником не удалось. В тарифах при этом прямо прописано удорожание за срочность, так что сама услуга существует.

Второе. Обязательность нотариуса для нежилого помещения разные источники трактуют по-разному. Общее правило говорит, что достаточно письменной формы, но тарифы на удостоверение таких сделок утверждены, и на практике через нотариуса идут почти все.

Третье. Мой замер цены метра это выборка из 836 объявлений при общем массиве в 3 644 объекта по одному Алматы. Медиана на такой выборке устойчива, но объявления с дальних страниц выдачи в неё не попали.

Что в итоге

Вернусь к вопросу знакомого: брать или нет офисный блок за 168 млн ₸ с арендой 1,7 млн ₸ в месяц.

Продавец называет 12,14% годовых и окупаемость восемь лет. После простоя, налога на имущество и упрощёнки остаётся 9,63% и окупаемость 10,4 года. Вклад под 16,75% на ту же сумму даёт 28,14 млн ₸ вместо 16,18 млн ₸, и налога с него нет.

Правило простое: доходность из объявления всегда валовая. Считайте ту, что останется у вас после налогов и пустого месяца, и сравнивайте её с вкладом, который вам дадут сегодня.

Объекты с ценами, площадями и арендаторами собраны в каталоге коммерческой недвижимости. Если продаёте свой объект, разместить его можно здесь.

Полезное по теме

Материал носит информационный характер и не является инвестиционной, налоговой или юридической консультацией. Цены и ставки аренды сняты с объявлений Krisha 31 июля 2026 года и меняются каждый день. Налоговые нормы приведены по Налоговому кодексу РК, действующему с 1 января 2026 года, при МРП 4 325 ₸. Расчёт окупаемости построен на условиях конкретных объявлений, ваши цифры будут другими. Порядок расчёта уточняйте у бухгалтера или в налоговом органе.

Частые вопросы о покупке коммерческой недвижимости

Сколько стоит коммерческая недвижимость в Казахстане в 2026 году

По нашему замеру 836 объявлений Krisha на 31 июля 2026 года медиана цены составляет 708 333 ₸ за метр в Алматы и 680 000 ₸ в Астане. Половина предложения в Алматы лежит между 421 тыс и 1,11 млн ₸ за метр. Разброс внутри города доходит до 2,6 раза, поэтому средняя по городу не отвечает на вопрос про конкретное помещение.

Какая окупаемость у коммерческой недвижимости в Казахстане

У живых объектов с арендаторами валовая доходность выходит от 8,9 до 13,6% годовых, это окупаемость от 7,3 до 11,3 года. После простоя, налога на имущество и налога с аренды остаётся около 9,6% и окупаемость примерно 10,4 года. Цифра из объявления всегда валовая и всегда выше реальной.

Какой налог на имущество платит физическое лицо за коммерческое помещение

0,5% к налоговой базе. По статье 601 Налогового кодекса физическое лицо по объектам, используемым в предпринимательской деятельности, платит налог в порядке, установленном для индивидуальных предпринимателей на упрощённой декларации, а их ставка стоит в статье 592. Прогрессивная шкала для физлиц из статьи 602 к такому помещению не применяется.

Нужно ли платить НДС при покупке коммерческого помещения

Если продавец состоит на учёте по НДС, реализация нежилого здания облагается по ставке 16% (статья 503 Налогового кодекса). Освобождения для коммерческой недвижимости нет. Проверяйте в договоре формулировку «в том числе НДС»: от неё зависит, входит налог в цену или начисляется сверху.

Что выгоднее в 2026 году: купить помещение под сдачу или положить деньги на депозит

По деньгам сегодня выигрывает вклад. На 168 млн ₸ помещение из нашего расчёта даёт 16,18 млн ₸ чистыми за год, а вклад под 16,75% даёт 28,14 млн ₸, причём вознаграждение по вкладам физлиц подоходным налогом у источника выплаты не облагается. Помещение обгонит вклад только если метр будет дорожать больше чем на 7% в год.

Источники

Разбираем рынок готового бизнеса и коммерческой недвижимости Казахстана в цифрах и без воды. Свежие объекты, расчёты окупаемости и налоговые разборы каждую неделю в нашем Telegram-канале @investa_kz и на investa.kz.