НДС в цене помещения: в 99,9% объявлений о нём ни слова

29 сентября 2026

НДС при продаже и аренде коммерческой недвижимости зависит от продавца. Плательщик НДС начисляет 16%, физлицо и бизнес на упрощёнке не начисляют. Продажа здания дороже 43,25 млн ₸ обязывает встать на учёт до сделки. На Krisha про НДС пишут 27 объявлений о продаже из 24 485.

На Krisha 29 сентября 2026 года висело 24 485 объявлений о продаже коммерческой недвижимости по Казахстану. Слово «НДС» я нашёл в 27 из них.

Одно из этих 27 продаёт здание в Павлодаре и торопит покупателя: «Успейте купить, пока НДС 12%, в следующем году будет ещё дороже». Следующий год наступил девять месяцев назад, ставка стала 16%, объявление висит до сих пор.

Молчание в объявлении стоит денег. На помещении за 100 млн ₸ строка «с НДС» или «без НДС» в договоре меняет сумму на 2,2 млн ₸. Продавец без учёта по НДС, который не знает про порог для крупной сделки, рискует штрафом больше самого налога. Ниже разбираю все случаи по Налоговому кодексу 2026 года и считаю на примерах.

Коротко

• НДС при продаже и аренде помещения зависит от того, кто продаёт или сдаёт. Плательщик НДС начисляет 16%, физлицо и бизнес на упрощёнке не начисляют.
• Одна продажа здания дороже 43,25 млн ₸ обязывает встать на учёт по НДС до сделки (п. 4 ст. 101 НК).
• Земля с 2026 года освобождена от НДС и под отдельно стоящим нежилым зданием. Исключение составляют нежилые помещения в жилом доме.
• Из объявлений об аренде, где НДС упомянут, у 59% он в цене, у 38% сверху.
• Аренда без НДС у арендодателя на упрощёнке компании на общем режиме обходится дороже: с 2026 года такие расходы не уменьшают КПН.

Кто платит НДС при продаже помещения

НДС в сделке появляется из-за статуса продавца. Если продавец не стоит на учёте по НДС, налога в сделке нет, какой бы дорогой она ни была.

• Физлицо без ИП на учёт по НДС не встаёт вообще (п. 3 ст. 99 НК). Оно платит ИПН с прироста стоимости, об этом отдельная статья «Налог при продаже коммерческой недвижимости».
• ИП и ТОО на упрощёнке НДС не платят, пока доход за год не превышает 600 000 МРП, это 2,595 млрд ₸ (ст. 722 и 723 НК).
• ИП и ТОО на общем режиме без учёта по НДС тоже не начисляют налог, но только до первой крупной сделки. Об этом следующий раздел.
• Плательщик НДС начисляет 16% на цену нежилого здания или помещения (ст. 503 НК). В перечне освобождений кодекса нежилых зданий нет.

С жильём в 2026 году тоже поменялось: общего освобождения больше нет. Без НДС продаёт только застройщик и только дома, которые начали строить или приняли в эксплуатацию до 1 января 2026 года (ст. 476 НК). Нежилые помещения в жилом доме освобождения не получают.

Продажа здания дороже 43,25 млн ₸: на учёт до сделки

Порог постановки на учёт по НДС в 2026 году 10 000 МРП, это 43 250 000 ₸ оборота за год. В оборот для порога идут все продажи товаров, а здание для целей НДС считается товаром (ст. 99 и 449 НК).

Для крупной сделки кодекс завёл отдельное правило. Если одна сделка больше порога, заявление на постановку подают до того, как совершён оборот по ней (п. 4 ст. 101 НК). Обычные пять рабочих дней после превышения здесь не работают.

КГД в разъяснении от 6 марта 2026 года уточнил момент: обязанность возникает до даты оборота, который пробивает порог. Подписанный договор и полученный аванс её сами по себе не создают.

• 100 млн ₸: цена здания в примере, НДС внутри
• 13,8 млн ₸: НДС в этой цене по ставке 16%
• 15 млн ₸: штраф 15% от оборота, если продать без постановки на учёт
• 216 250 ₸: штраф 50 МРП за пропущенный срок постановки

Сделка без постановки обходится дороже самого налога. Оборот до постановки признаётся облагаемым для целей ответственности (п. 6 ст. 101 НК), и по КоАП за него берут 15% от суммы, плюс 50 МРП за пропуск срока. На здании за 100 млн ₸ это 15,2 млн ₸ штрафов против 13,8 млн ₸ налога.

У постановки перед продажей есть и плюс. Новый плательщик берёт в зачёт НДС по имуществу, которое купил до постановки и которое числится за ним в день постановки, если налог подтверждён счётом-фактурой (пп. 3 п. 7 ст. 480 НК). Если здание когда-то покупали у плательщика НДС, уплаченный тогда налог уменьшит НДС с продажи.

Как выделить НДС из цены помещения

Формула одна: цену умножить на 16 и разделить на 116. Из 100 млн ₸ это 13 793 103 ₸. Если в договоре написано «100 млн ₸, НДС сверху», покупатель заплатит 116 млн ₸, и налог составит 16 млн ₸.

Разница между двумя формулировками 2,2 млн ₸. Решает её одна строка договора: «в том числе НДС» или «без учёта НДС». Проверять эту строку надо до подписания, потому что в объявлениях её почти не бывает.

Частая ошибка: отнять от цены 16%. В одном объявлении об аренде офиса на Krisha стоит 4 000 000 ₸ «с НДС» и 3 360 000 ₸ «без НДС», владелец вычел 16% от цены с налогом. По формуле цена без НДС 3 448 276 ₸, и две цены в объявлении расходятся на 88 276 ₸ в месяц, за год больше миллиона тенге.

Земля под зданием с 2026 года без НДС

Продажа и аренда земельного участка освобождены от НДС (п. 2 ст. 476 НК). В прежнем кодексе было исключение: земля под нежилым зданием облагалась. В новом его нет.

Исключений осталось три: участки под платные парковки, земля при продаже нежилых помещений внутри жилого дома и земля при продаже жилья, которое облагается НДС. Магазин на первом этаже жилого дома под исключение попадает, отдельно стоящий склад или офисное здание нет.

Отсюда практический шаг: разделить в договоре цену здания и участка. Если из 100 млн ₸ без НДС на землю приходится 20 млн ₸, налог начисляют на 80 млн ₸, и он составит 12,8 млн ₸ вместо 16 млн ₸.

Долю земли лучше подтвердить оценкой. Разъяснений КГД по новой норме я не нашёл, а дешёвое здание на дорогой земле вызовет вопросы при проверке.

Аренда помещения: НДС сверху у 38% объявлений

Аренда нежилого помещения у плательщика НДС облагается по ставке 16% (ст. 452 и 503 НК). Аренда земли освобождена.

НДС упоминают 690 объявлений об аренде коммерческой недвижимости из 25 866 на Krisha по всей стране, это 2,7%. В Алматы чаще, почти каждое пятнадцатое. Что пишут в этих объявлениях:

Объявления об аренде коммерческой недвижимости по всему Казахстану, где встречается слово «НДС». Мой разбор текстов 690 объявлений Krisha.kz, 29 сентября 2026 года

Сравнивать такие объявления по цифре на сайте нельзя. Медиана ставки в Алматы у объявлений с НДС в цене 9 500 ₸ за м², у объявлений с НДС сверху 15 000 ₸. С налогом вторая становится 17 400 ₸, и разрыв вырастает с 58% до 83%.

Медиана месячной ставки аренды за м² в Алматы: 285 объявлений с НДС в цене и 213 с НДС сверху. Мой замер по Krisha.kz, 29 сентября 2026 года

По текстам объявлений НДС сверху чаще пишут бизнес-центры. Их арендатор обычно компания на учёте по НДС, и налог она вернёт зачётом.

Когда аренда без НДС обходится дороже

С 2026 года компания на общем режиме не относит на вычет расходы на товары и услуги от поставщика на упрощёнке (пп. 16 ст. 286 НК). Аренда здесь не исключение, КГД подтвердил это разъяснением в марте 2026 года.

Посчитаю на аренде 1 000 000 ₸ в месяц без налога. Арендодатель на общем режиме с НДС выставит 1 160 000 ₸, арендодатель на упрощёнке 1 000 000 ₸. Во что это обходится арендатору после налогов:

• ТОО на общем режиме, плательщик НДС. Зачтёт 160 000 ₸ налога и уменьшит КПН на 20% от аренды, итог 800 000 ₸ в месяц. У арендодателя на упрощёнке та же аренда стоит полный 1 000 000 ₸: ни зачёта, ни вычета.
• ТОО на общем режиме без учёта по НДС. Все 1 160 000 ₸ уйдут в вычеты и сэкономят 232 000 ₸ КПН, итог 928 000 ₸. У упрощенца снова 1 000 000 ₸.
• ИП или ТОО на упрощёнке. Налог с оборота от расходов не зависит, поэтому арендодатель без НДС для них дешевле на 160 000 ₸.

Стоимость аренды для арендатора после зачёта НДС и вычета по КПН 20%, в месяц. Аренда 1 000 000 ₸ без налога, мой расчёт по пп. 16 ст. 286 и ст. 480 НК РК

Для арендатора на общем режиме правило такое: предложение от упрощенца выгодно, только если оно дешевле чистой цены плательщика НДС на 20% и больше. Пометка «без НДС» в объявлении для такой компании означает дороже.

Что достаётся покупателю

Покупатель на учёте по НДС, который будет использовать помещение в облагаемом бизнесе, возвращает налог зачётом (п. 1 ст. 480 НК). Для него важнее всего счёт-фактура от продавца.

Покупатель без учёта по НДС, физлицо или бизнес на упрощёнке платят налог из своего кармана. Для них 16% это прямая надбавка к цене, и продавец-плательщик обходится дороже продавца без НДС с той же ценой.

Если помещение потом пустят под деятельность без НДС, зачтённый налог придётся частично вернуть корректировкой (ст. 484 НК).

Что не сходится

Норма о земле в тексте кодекса однозначна, но разъяснений КГД и практики проверок по ней пока нет. Первые споры покажут, как налоговая смотрит на раздел цены между зданием и участком.

Продажа здания входит в порог по тексту статей 99 и 449, и это совпадает с позицией КГД по крупным сделкам. Отдельного разъяснения именно про продажу собственного здания я не нашёл.

Коммунальные, которые арендодатель перевыставляет арендатору, в новом кодексе прямо не описаны, и на практике их выставляют по-разному. В моём замере разбор текстов автоматический, спорные случаи я просмотрел руками, но одно помещение агентство могло выставить дважды.

Одно правило вместо вывода

Про НДС пишут 27 объявлений о продаже из 24 485. Молчание остальных ничего не говорит о налоге в сделке.

Прежде чем обсуждать цену помещения, спросите продавца, стоит ли он на учёте по НДС, и впишите в договор «в том числе НДС» или «без учёта НДС». На 100 млн ₸ эта строка стоит 2,2 млн ₸.

Как считали

Замер Krisha снят 29 сентября 2026 года поиском по слову «НДС» в разделах продажи и аренды коммерческой недвижимости по всему Казахстану. Каждое из 717 найденных объявлений я открыл и разобрал текст вокруг слова «НДС»: налог в цене, сверху, две цены или только упоминание статуса. Медиана ставки посчитана по цене за м² из карточек объявлений.

Нормы сверены по тексту Налогового кодекса РК № 214-VIII на двух независимых зеркалах, adilet.zan.kz в этот день не открывался. Расчёты мои: ставка НДС 16%, КПН 20%, МРП 4 325 ₸, штрафы по ч. 3 ст. 269 и ч. 5 ст. 275 КоАП.

Частые вопросы об НДС при продаже и аренде помещения

Облагается ли аренда нежилого помещения НДС в 2026 году

Да, если арендодатель стоит на учёте по НДС: ставка 16%, внутри цены или сверху, как договорятся стороны. Физлицо и арендодатель на упрощёнке НДС не начисляют. Аренда земельного участка от НДС освобождена.

Платит ли НДС физлицо, которое продаёт помещение

Нет. Физическое лицо не ставится на учёт по НДС (п. 3 ст. 99 НК), поэтому в его сделке НДС нет. Оно платит ИПН с прироста стоимости: 10%, а с части дохода выше 36,76 млн ₸ за год 15%.

Сколько НДС в цене помещения за 50 млн ₸

6 896 552 ₸, если цена указана с НДС: 50 000 000 × 16 / 116. Если в договоре «НДС сверху», налог 8 млн ₸ и покупатель платит 58 млн ₸. Отнимать от цены 16% нельзя: выйдет 42 млн ₸ вместо 43 103 448 ₸.

Когда вставать на учёт по НДС перед продажей здания

До даты оборота по сделке, если она одна больше 43 250 000 ₸ (п. 4 ст. 101 НК). Договор и аванс такую обязанность сами не создают, её создаёт передача здания покупателю. Пропуск грозит штрафом 15% от оборота и 50 МРП.

Нужно ли платить НДС с земли при продаже склада

Нет, с 2026 года земля под отдельно стоящим нежилым зданием освобождена от НДС (п. 2 ст. 476 НК), в прежнем кодексе она облагалась. НДС остаётся на земле под нежилыми помещениями в жилом доме и под платными парковками. Цену земли выделяйте в договоре отдельной строкой.

Источники

• Налоговый кодекс РК № 214-VIII от 18 июля 2025 года: ст. 99, 101, 286, 449, 452, 476, 480, 484, 503, 722, 723. Текст сверен на зеркалах pavlodar.com и kodeksy-kz.com, 29 сентября 2026 года, adilet.zan.kz.
• Прежний Налоговый кодекс РК 2017 года, пп. 3 п. 2 ст. 396: исключение для земли под нежилым зданием.
• Разъяснение КГД МФ РК от 6 марта 2026 года, обращение ЖТ-2026-00650150: когда вставать на учёт по НДС при крупном договоре, pro1c.kz.
• Разъяснение КГД от 3 марта 2026 года: расходы у поставщиков на упрощённой декларации не относятся на вычет, inform.kz.
• КГД о штрафах за непостановку на учёт по НДС: ч. 3 ст. 269 и ч. 5 ст. 275 КоАП, kursiv.media, 2 сентября 2026 года.
• Постановление Правительства РК № 970 от 14 ноября 2025 года: виды деятельности, запрещённые для упрощёнки, adilet.zan.kz.
• Закон о республиканском бюджете на 2026-2028 годы: МРП 4 325 ₸, adilet.zan.kz.
• Мой замер объявлений о продаже и аренде коммерческой недвижимости на Krisha.kz, 29 сентября 2026 года.