Как продать коммерческое помещение: покупатель считает аренду, а в объявлении её нет

1 октября 2026

Коммерческое помещение с арендатором покупатель оценивает по аренде: годовую аренду делят на доходность, которую он хочет получить. В 61 объявлении Krisha, где аренда названа, медианная доходность 11% при ставке годового вклада 15,69%, и помещения висят: в Алматы половина объявлений старше 94 дней. Сделка оформляется за 1-3 рабочих дня, нотариус стоит от 51 900 ₸.

В Астане с ноября 2025 года продают офис 210 м² на первом этаже жилого комплекса. Помещение сдано, арендатор платит 1 650 000 ₸ в месяц. Цену уже снижали: в тексте объявления упомянуты 365 и 340 млн ₸, а в поле цены сейчас стоит 300 млн.

Продавец сам посчитал доходность, около 5,8% годовых, и назвал её выше среднего. Тут я перечитал дважды. Годовой вклад в тенге в августе 2026 года давал в среднем 15,69%, и при такой аренде офис сравнялся бы с вкладом при цене около 126 млн ₸.

Как продать коммерческое помещение в Казахстане, зависит от того, кто его купит. Компания под свой офис или магазин сравнивает цену с арендой, которую платит сейчас, инвестор сравнивает доход с вкладом. Обоим нужна одна цифра, сумма аренды, а в объявлениях о продаже её почти не пишут.

Коротко

• Помещение с арендатором покупатель оценивает от аренды: годовая аренда, делённая на доходность, которую он хочет получить. В 61 объявлении Krisha, где названа аренда, медианная доходность 11% годовых, а годовой вклад в тенге в августе 2026 года приносил 15,69%.
• Сумму аренды называют редко. В моей выборке 900 объявлений о продаже в Алматы и Астане арендатор отмечен у 222, а сколько он платит, написано в 7.
• Половина объявлений о продаже коммерческой недвижимости в Алматы висит дольше 94 дней, каждое пятое дольше года. В Астане медиана 55 дней, дольше года висит каждое девятое.
• До сделки соберите нотариальное согласие супруга, если помещение нажито в браке, согласие банка, если оно в залоге, и решение участников ТОО, если помещение стоит 51% активов компании и больше.
• Переход права регистрируют за 1-3 рабочих дня. Нотариус обойдётся в 51 900 ₸ между физлицами или в 73 525 ₸, если одна из сторон юрлицо. Договор аренды при продаже сохраняется.

• 3%: объявлений с арендатором называют, сколько он платит
• 11%: медианная доходность в объявлениях, где аренда названа
• 15,69%: средняя ставка годового вклада в тенге, август 2026
• 94 дня: медианный возраст объявления о продаже в Алматы

Как покупатель считает цену коммерческого помещения

Цену помещения с арендатором покупатель считает от аренды: цена = годовая аренда / доходность, которую он хочет получить. Метры и ремонт двигают эту доходность вверх или вниз, но считать начинают с арендной платы.

Возьмём помещение, где арендатор платит 1 000 000 ₸ в месяц, то есть 12 млн ₸ в год. Если покупатель согласен на 11% годовых, как в медианном объявлении, он заплатит около 109 млн ₸. Если хочет доходность вклада, 15,69%, то 76,5 млн ₸.

Цена помещения с арендной платой 1 000 000 ₸ в месяц при разной доходности, которую хочет покупатель. Мой расчёт; ставка вклада: КФГД, срочные вклады на 12 месяцев без пополнения, август 2026 года

Покупатель под себя считает похоже, только вместо чужой аренды берёт свою. По моим двум замерам Krisha в Алматы метр коммерческой недвижимости продают в медиане за 756 757 ₸, а сдают за 7 692 ₸ в месяц. Купить метр выходит как заплатить 8,2 года аренды за него же, это около 12% годовых.

Получается, город в целом и объявления с названной арендой сходятся на 11-12% годовых. Ниже вклада, и покупатель это видит.

Какую доходность обещают объявления о продаже

Я собрал объявления о продаже коммерческой недвижимости в Алматы и Астане со словами про аренду и арендаторов, 2 202 штуки, и открыл каждое. Текущую плату действующего арендатора назвали в 61, остальные пишут «потенциал аренды», «можно сдать» или доход бизнеса, который работает в помещении.

Валовая доходность: аренда за 12 месяцев, делённая на цену в объявлении, до налогов и простоя. 61 объявление Krisha.kz с названной арендой, Алматы 22 и Астана 39, мой замер 1 октября 2026 года

Медиана 11,0% годовых, по Алматы и Астане почти одинаково: 11,0% и 11,1%. Окупаемость в медиане 9,1 года. Выше ставки годового вклада доходность только у 11 объявлений из 61.

И это валовая цифра. Доход по вкладу физлица не облагается ИПН (пп. 1 ст. 430 НК), а арендную плату собственник получает до налога, и при смене арендатора помещение какое-то время стоит пустым.

Почему в объявлении нужна сумма аренды

Без суммы аренды инвестор не может посчитать цену и листает дальше. На Krisha у объявлений о продаже есть параметр «Есть арендаторы», и в моей случайной выборке из 900 объявлений его отметили 222 продавца. Сумму, которую платит арендатор, назвали 7 из них.

Остальные пишут «стабильный доход», «арендаторы заселены», «доходность после просмотра». Покупатель, у которого пять вкладок с похожими помещениями, позвонит туда, где цифра уже есть.

Хорошее объявление с арендатором в той же выдаче выглядит так: договор аренды на 5 лет, 1 300 000 ₸ в месяц, ежегодная индексация 10%. По этим трём строкам инвестор за минуту понимает, подходит ему объект или нет.

• Арендная плата в месяц и что в неё входит: коммунальные платежи арендатор платит сам или нет.
• Срок договора аренды и дата окончания. Договор на год и дольше регистрируется как обременение (ст. 5 закона о госрегистрации прав), покупатель увидит его в справке.
• Индексация и гарантийный платёж, если они есть.
• Сколько лет арендатор в помещении и были ли простои.
• Копию договора аренды показывают после первого разговора, номер договора и имя арендатора в объявление выносить не нужно.

Договор аренды при продаже не расторгается. Переход права собственности на сданное имущество не основание менять или расторгать договор найма (п. 1 ст. 559 ГК), поэтому покупатель получает помещение вместе с арендатором и его условиями.

Сколько продаётся коммерческое помещение

Сколько продают коммерческое помещение в Казахстане, никто не считает и не публикует. Ближе всего к ответу то, сколько висят живые объявления. Я взял по 450 случайных объявлений о продаже в Алматы и Астане и посмотрел дату первой публикации: дату поднятия в выдаче продавец обновляет сам.

Возраст объявления о продаже коммерческой недвижимости в Алматы по дате первой публикации. Случайная выборка 450 объявлений Krisha.kz, мой замер 1 октября 2026 года

В Алматы медианный возраст объявления 94 дня, каждое пятое висит дольше года, самое старое в выборке с февраля 2018 года. В Астане быстрее: медиана 55 дней, дольше года висит 11% объявлений.

Возраст объявления короче реального срока продажи у тех, кто продал быстро, и длиннее у тех, кто застрял: проданные уходят из выдачи, а долгожители копятся. Поэтому цифру читаю так: если помещение висит дольше трёх месяцев, вы уже в медленной половине рынка.

Сколько стоит ждать покупателя

Пока помещение не продано, деньги собственника зарабатывают ровно столько, сколько платит арендатор. Вернёмся к офису в Астане: 300 млн ₸ цены и 1 650 000 ₸ аренды в месяц, это 6,6% годовых.

Те же 300 млн ₸ под 15,69% годовых принесли бы около 3,9 млн ₸ в месяц. Разница с арендой около 2,3 млн ₸ в месяц, и за 10 месяцев, что висит объявление, набежало больше 20 млн ₸ недополученного дохода.

Пустое помещение обходится ещё дороже: аренды нет совсем, а налог на имущество и коммунальные платежи остаются. Сколько стоит месяц простоя при сдаче, я считал в статье «Объявление, которому шесть лет», там же медиана ставки аренды по районам Алматы.

Где искать покупателя на коммерческое помещение

Покупателей коммерческой недвижимости меньше, чем квартир, поэтому выставляться стоит сразу в нескольких местах. На 1 октября 2026 года картина такая.

• Krisha.kz: главная площадка, 3 919 объявлений о продаже коммерческой недвижимости в Алматы и 4 334 в Астане. Больше половины выставили сами собственники: 60% в Алматы и 52% в Астане.
• OLX.kz: 953 объявления о продаже коммерческих помещений в Алматы и 752 в Астане. Аудитория другая, а соседей в выдаче в 4-6 раз меньше, чем на Krisha.
• Действующий арендатор. Он знает помещение, у него там ремонт и клиенты, и переезд ему дороже покупки. Преимущественного права покупки у арендатора по закону нет, выкуп бывает, только если его записали в договор аренды (ст. 562 ГК). Но предложить ему стоит до объявления.
• Инвесторы, которые ищут доходную недвижимость. Им нужна сумма аренды и срок договора, без этого разговор не начнётся.
• Агентства. Лицензии на риелторскую деятельность в Казахстане нет, законопроект о риелторах на 29 сентября 2026 года ещё рассматривается. Тарифы на коммерческую недвижимость агентства на сайтах обычно не публикуют, поэтому сумму и момент оплаты пишите в договоре.

Коммерческую недвижимость принимает и наш каталог на investa.kz: собственная страница объекта, анонсы в Telegram и Threads, от 15 000 ₸ за 3 месяца, без комиссии со сделки. Анкета размещения спрашивает аренду и срок договора, то есть ровно то, чего не хватает большинству объявлений.

Как оформить продажу коммерческого помещения по шагам

Порядок ниже для помещения, которое принадлежит физлицу или ТОО и не продаётся с торгов. Половина шагов нужна до того, как вы возьмёте задаток.

• Закажите на eGov справку о зарегистрированных правах и обременениях. Она бесплатная и покажет покупателю то же, что увидит ЦОН: залог, арест, зарегистрированную аренду.
• Если помещение нажито в браке, оформите у нотариуса согласие супруга (п. 3 ст. 34 Кодекса о браке и семье). Без него супруг может оспорить сделку в суде в течение трёх лет.
• Если помещение в залоге, получите согласие банка (п. 2 ст. 315 ГК). Под арестом продать нельзя, пока арест не снят.
• Если продаёт ТОО, а помещение стоит 51% балансовой стоимости активов и больше, нужно решение общего собрания участников (пп. 13 п. 2 ст. 43 закона о ТОО). Устав может требовать его и для меньших сделок.
• Задаток берите только по письменному соглашению, без него соглашение ничтожно (п. 2 ст. 337 ГК). Сорвал сделку покупатель, задаток остаётся у вас, сорвали вы, возвращаете двойную сумму (п. 2 ст. 338 ГК).
• Подпишите договор купли-продажи. Нотариальное удостоверение закон для него не требует, но нотариус сам отправит договор на регистрацию, и ЦОН не придётся проверять подписи сторон.
• Зарегистрируйте переход права в Госкорпорации. Срок 3 рабочих дня, для договора без нотариуса 1 рабочий день, в ускоренном порядке не позже следующего рабочего дня (ст. 23 закона о госрегистрации прав). Покупатель становится собственником с момента регистрации (п. 1-1 ст. 238 ГК).

Если продаёте отдельное здание, вместе с ним к покупателю переходит право на участок под ним, продавать здание без участка нельзя (ст. 52 Земельного кодекса). Для помещения в составе кондоминиума, например на первом этаже жилого дома, документы на землю нотариус не истребует (п. 3 ст. 54 закона о нотариате).

Сколько стоит оформить сделку

Ставки частных нотариусов с 2026 года утверждает Минюст, они фиксированы в МРП и от суммы сделки не зависят. За договор отчуждения недвижимости в городе:

• между физлицами, не родственниками: 12 МРП, 51 900 ₸;
• если одна из сторон юрлицо: 17 МРП, 73 525 ₸;
• регистрация права в Госкорпорации по прайсу приказа № 212/НҚ: базовая цена за нежилое помещение 12 518,61 ₸ для физлица и 15 589,54 ₸ для юрлица без НДС, к ней применяют коэффициент роста МРП и надбавку за ускоренную регистрацию.

Основные деньги при продаже уходят на налоги. ИПН с прироста стоимости у физлица от срока владения не зависит, у ТОО свои правила и иногда НДС в цене. Ставки и расчёт на примере разобраны в статьях «Налог при продаже коммерческой недвижимости» и «НДС в цене помещения».

Что не сходится

Доходность в 61 объявлении назвали сами продавцы, договоры аренды в объявлениях никто не показывает. Часть цифр может быть завышена, и тогда разрыв с вкладом ещё больше.

Сравнение с вкладом тоже упрощённое. Помещение может подорожать, вклад нет, а ставки снижаются: Нацбанк в июле и сентябре 2026 года дважды понизил базовую ставку, до 16,25%. Часть покупателей сознательно берёт помещение под 10-11%, рассчитывая на рост цены за м².

Сколько висит объявление, я беру вместо срока продажи, и замена это грубая. Агентства часто снимают и выставляют объявление заново, и дата первой публикации у них сбрасывается, поэтому сравнивать по ней собственников и агентов я не стал.

12% годовых по Алматы в целом я сложил из двух разных замеров: продажи 1 октября и аренды 13 сентября 2026 года. Это разные помещения, цифра показывает уровень рынка, но не доходность конкретного объекта.

Одно правило вместо вывода

Офис в Астане за 300 млн ₸ с арендой 1 650 000 ₸ в месяц приносит 6,6% годовых и висит с ноября 2025 года. Его продавец как раз написал аренду в объявлении, и покупатель по ней сразу видит, что цена высока.

Перед продажей посчитайте цену от аренды и сравните с вкладом, а сумму аренды и срок договора поставьте в первую строку объявления. Покупатель коммерческого помещения покупает доход, и считать его он начнёт с этой строки.

Как считали

Замер снят 1 октября 2026 года на Krisha.kz: весь раздел продажи коммерческой недвижимости в Алматы (3 873 уникальных объявления) и Астане (4 218). Возраст и параметр «Есть арендаторы» взяты со страниц случайной выборки по 450 объявлений на город, возраст считается от даты первой публикации.

Доходность: 2 202 объявления, найденные поиском Krisha по словам «арендатор», «аренде», «арендный доход» и «арендный бизнес», каждое открыто и прочитано. Оставлены 61, где названа текущая плата действующего арендатора, без формулировок «до», «можно сдать» и доходов действующего бизнеса. Доходность = аренда × 12 / цена в объявлении.

Ставка вклада: средневзвешенная эффективная ставка КФГД по новым срочным вкладам физлиц на 12 месяцев без пополнения, август 2026 года. Медиана ставки аренды в Алматы из моего замера Krisha 13 сентября 2026 года.

Нормы сверены на adilet.zan.kz 1 октября 2026 года. Материал информационный, это не юридическая, налоговая и не инвестиционная консультация.

Частые вопросы о продаже коммерческого помещения

Сколько времени занимает продажа коммерческого помещения

Саму сделку оформляют за 1-3 рабочих дня: столько Госкорпорация регистрирует переход права. Поиск покупателя дольше: по моему замеру Krisha на 1 октября 2026 года половина объявлений о продаже коммерческой недвижимости в Алматы висит больше 94 дней, в Астане больше 55 дней.

Как оценить коммерческое помещение перед продажей

Если в помещении есть арендатор, разделите годовую аренду на доходность, которую ждёт покупатель: при аренде 1 000 000 ₸ в месяц и 11% годовых это около 109 млн ₸. Без арендатора сравните цену за м² с соседними объявлениями: медиана на Krisha 1 октября 2026 года 756 757 ₸ за м² в Алматы и 642 308 ₸ в Астане.

Можно ли продать помещение вместе с арендатором

Да. Договор аренды при продаже сохраняется, новый собственник получает арендатора на прежних условиях (п. 1 ст. 559 ГК). Преимущественного права покупки у арендатора нет, если выкуп не записан в договоре аренды, но предложить ему покупку стоит: переезд ему обычно дороже.

Нужно ли согласие супруга на продажу коммерческой недвижимости

Да, если помещение куплено в браке и считается общим имуществом. Согласие удостоверяет нотариус, без него супруг может оспорить сделку в суде в течение трёх лет (п. 3 ст. 34 Кодекса о браке и семье). Если помещение получено до брака, в дар или по наследству, согласие не нужно.

Сколько стоит оформить продажу коммерческого помещения

Частный нотариус берёт 12 МРП, 51 900 ₸, за договор между физлицами и 17 МРП, 73 525 ₸, если одна из сторон юрлицо. Регистрация в Госкорпорации стоит от 12 518 ₸ по базовому прайсу плюс индексация. Главный расход отдельно: ИПН с прироста стоимости у физлица независимо от срока владения.

Источники

• Krisha.kz, раздел «Продажа коммерческой недвижимости», Алматы и Астана: мой замер 1 октября 2026 года, 8 091 объявление, выборка 900 объявлений и 2 202 объявления со словами об аренде.
• OLX.kz, категория «Продажа коммерческих помещений», Алматы и Астана, 1 октября 2026 года.
• Мой замер аренды коммерческой недвижимости в Алматы на Krisha.kz, 13 сентября 2026 года: медиана 7 692 ₸ за м² в месяц.
• КФГД, рыночные ставки вознаграждения по депозитам в национальной валюте, август 2026 года, kdif.kz.
• Национальный Банк РК: решения по базовой ставке 24 июля и 4 сентября 2026 года, nationalbank.kz.
• Налоговый кодекс РК № 214-VIII: пп. 1 ст. 430, adilet.zan.kz.
• Гражданский кодекс РК, Общая часть: ст. 154, 238, 315, 337, 338; Особенная часть: ст. 559, 562, adilet.zan.kz.
• Закон РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» № 310-III: ст. 5, 21, 23.
• Правила предоставления информации из правового кадастра, приказ Министра юстиции РК № 131: справка о правах и обременениях бесплатно.
• Кодекс РК «О браке (супружестве) и семье»: ст. 34. Закон РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью»: ст. 43. Земельный кодекс РК: ст. 52. Закон РК «О нотариате»: ст. 54, adilet.zan.kz.
• Приказ Министра юстиции РК от 27 сентября 2025 года № 533: ставки частных нотариусов. Приказ МЦРИАП РК от 9 апреля 2024 года № 212/НҚ: цены Госкорпорации за регистрацию прав. Закон РК о республиканском бюджете на 2026-2028 годы: МРП 4 325 ₸, adilet.zan.kz.
• Kursiv.media, 29 сентября 2026 года: законопроект о риелторской деятельности.
• Нормы сверены на adilet.zan.kz 1 октября 2026 года.