Участок в Астане на торгах: 39 лотов и ни одного под дом

24 сентября 2026

Обновлено 27.10.2026

Купить участок под дом в Астане на торгах сейчас не получится: на 24 сентября 2026 года среди 39 земельных лотов с пометкой «Астана» участков под ИЖС нет. В черте города шесть лотов, остальные 33 лежат в Акмолинской и Алматинской областях. Под дом в городе остаётся рынок, где сотка ИЖС стоит в медиане 4,2 млн ₸, а на торгах продаются залоги банков, сельхозземля и участки под рекламу.

24 сентября я выгрузил все земельные лоты, которые открытые торги и витрины банков относят к Астане. Их 39. Потом проверил адрес каждого.

В черте города оказалось шесть. Остальные 33 лежат в Акмолинской области, у озера Жокей и в Целиноградском районе, и один в Алматинской. Участка под индивидуальный дом нет ни одного, ни в городе, ни за ним.

Причина в том, как устроена раздача земли под ИЖС. Ниже разбираю, что на торгах продают вместо неё, сколько это стоит против рынка и что проверить, прежде чем вносить гарантийный взнос.

Коротко

• Из 39 земельных лотов с пометкой «Астана» в черте города шесть. Под ИЖС нет ни одного.
• Участки под дом государство выдаёт бесплатно в очереди, мимо торгов (статья 48 Земельного кодекса). В очереди Астаны 247 295 человек, а Генплан до 2035 года новых территорий под ИЖС в городе не предусматривает.
• 32 лота из 39 это залоги Nurbank в областях, их продают по цене банка без аукциона: сотка у озера Жокей в медиане 59 300 ₸.
• Городская сельхозземля на торгах есть, но жилой дом на ней строить запрещено, а сменить назначение почти нельзя (статья 97 кодекса).
• На Krisha сотка под ИЖС в районах Астаны стоит в медиане 4,2 млн ₸, типичный участок 38 млн ₸.

• 6 из 39: земельных лотов с пометкой «Астана» лежат в черте города, 24 сентября 2026 года
• 4,2 млн ₸: медиана за сотку под ИЖС в районах Астаны на Krisha, 131 объявление
• 247 295: человек в очереди на бесплатный участок под ИЖС в Астане
• 57%: от оценки составляет минимальная цена участков CTS на аукционах августа и сентября

Почему на торгах нет участков под дом

Земельный кодекс разводит землю на две дороги. По общему правилу статьи 48 государственная земля и право её аренды продаются на аукционе. Но в той же статье есть исключение: участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства выдают по статье 9, то есть мимо торгов.

Статья 50 уточняет, как именно: гражданину положено 10 соток под ИЖС бесплатно и один раз в жизни. Продать такой участок на аукционе акимат может, только если заранее включит его в перечень для торгов. Таких участков в Астане на торгах сейчас нет.

Бесплатная дорога тоже узкая. По данным Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Астаны, которые привёл Tengrinews 26 августа 2026 года, в очередь на ИЖС с 2006 по 2022 год встали 247 295 человек. Там же сказано: «Согласно Генплану до 2035 года, на территории города развитие территории ИЖС не предусмотрено».

Что продаётся под вывеской «Астана»

Разложил 39 лотов по тому, где участок лежит на самом деле и кто его продаёт.

Живые земельные лоты с пометкой «Астана» по адресу в карточке лота. Мой подсчёт по данным sauda.e-qazyna.kz и витрины залогового имущества Nurbank, 24 сентября 2026 года

Шесть городских лотов плохо подходят тому, кто ищет землю под дом. Это пачка из пяти сельхозучастков Capital Bank на проспекте Тілендиева, участок банкрота с производственными зданиями в районе Байконур, участок Nurbank под склад и железнодорожные пути в посёлке Промышленный и гараж с землёй должника налоговой.

Ещё два лота выставил акимат. Это крошечные участки под рекламные экраны со стартовой ценой 882 и 989 ₸, к земле под стройку они отношения не имеют.

Залоги банка у озера Жокей

Самая большая группа, 32 лота, это залоговая земля Nurbank. Аукциона по ней нет: 31 лот стоит в статусе «поиск покупателей» и один в прямой продаже, то есть банк продаёт по своей цене.

Больше всего участков в Енбекшильдерском районе, в Ульгинском сельском округе у озера Жокей. Их продают по 1-4 га под зону отдыха, и сотка там стоит в медиане 59 300 ₸. Участок в гектар обходится в 3,9-5,9 млн ₸.

Дешевизна понятная. Это земля за городом с назначением под отдых, и прежде чем считать её вложением, стоит узнать, что на ней разрешено строить и есть ли к ней дорога и свет. В Целиноградском районе банк продаёт участки по 5-20 га, от 65 921 до 89 136 ₸ за сотку.

Участки LRT: дёшево против оценки, но без дома

В августе и сентябре самую заметную городскую землю продавала ТОО «City Transportation Systems», компания акимата Астаны, которая строит LRT. Это 40 аукционов по 36 участкам в районах Нұра, Есиль и Сарыарка, вместе около 150 га.

Аукционы шли на понижение, и минимальная цена в медиане составила 57% от оценки. По минимальной цене сотка выходила около 885 000 ₸.

Покупать эти участки под дом нельзя. Их назначение: сельхозпроизводство, сельхозсооружения, садоводство и дачное строительство. Статья 97 Земельного кодекса прямо запрещает строить жилые дома на земле для сельхозпроизводства. Сменить назначение сельхозземли под ИЖС, сад или дачу тоже не выйдет, кроме случая, когда город расширяется по генплану.

Деньги CTS собирает на достройку LRT. По данным Tengrinews от 16 января 2026 года, компания выставила 55 участков и ещё 80 объектов, чтобы получить не меньше 20,3 млрд ₸, а получила 457,8 млн ₸. Среди проданного земли не было.

Сколько стоит сотка на торгах и на рынке

Сравнил цены за сотку на торгах с объявлениями Krisha за тот же день. На рынке 739 объявлений о продаже участков в Астане и вокруг неё.

Медианы. Krisha: цены предложения, 739 объявлений «Продажа участков в Астане», ИЖС от 6 до 15 соток. Торги: минимальная цена 40 аукционов CTS с 18 августа по 22 сентября и цены Nurbank. Мой замер, 24 сентября 2026 года

Разница между торгами и рынком объясняется назначением земли. Дорогие рыночные сотки это ИЖС в городе, где можно строить и прописаться. Дешёвые сотки на торгах это сельхозземля и земля под отдых, где жилой дом строить нельзя или нужно сначала разобраться, можно ли.

Внутри города ИЖС на Krisha тоже расходится в разы: в Есильском районе сотка стоит в медиане 9,5 млн ₸, в районе Байконур 1,5 млн ₸.

Как проходит аукцион по государственной земле

Если участок продаёт акимат, порядок задают Правила торгов по продаже земли, утверждённые приказом Минсельхоза № 297 от 15 октября 2021 года. Торги идут на портале sauda.e-qazyna.kz.

• Получить ЭЦП и зарегистрироваться на sauda.e-qazyna.kz. Объявление о торгах публикуют не позже чем за 15 календарных дней.
• Внести гарантийный взнос: 15% от минимальной цены, но не меньше 50 МРП (216 250 ₸ в 2026 году) и не больше 30 000 МРП.
• Подать заявку с ЭЦП. На аукционе на повышение торги начинаются с минимальной цены, на понижение со стартовой, которая в 100 раз выше минимальной. Стартовая цена участка в собственность не может быть ниже кадастровой стоимости.
• Подписать протокол в день торгов, а договор в течение двух рабочих дней.
• Заплатить 50% цены в течение двух рабочих дней после договора, взнос засчитывается в эту сумму. Остаток внести в течение 30 календарных дней.
• Зарегистрировать право собственности или аренды на участок.

Передумать после победы дорого. Если победитель не подписал договор, гарантийный взнос не возвращают, он уходит в бюджет (пункт 25 Правил).

Залоги банков, имущество банкротов и должников налоговой продаются по своим правилам. У банкротов, например, взнос 5% от стартовой цены и 14 календарных дней на оплату. Правила конкретного лота всегда в его карточке.

Что проверить до заявки

Карточка лота на торгах короткая, а решают детали. Перед взносом стоит пройти по списку.

• Адрес по кадастровому номеру, а не по городу в заголовке лота. Под Астаной сейчас продают землю у озера Жокей и в Шортандинском районе.
• Целевое назначение. Если в нём сельхозпроизводство, дом строить нельзя. Садоводство и дача дают право на дачный дом. Прописку и подключение коммуникаций на таком участке уточняют отдельно.
• Вид права: собственность или аренда. При торгах на право аренды вы покупаете право пользоваться землёй на срок, а не саму землю.
• Обременения и аресты. Справка о зарегистрированных правах и обременениях заказывается на eGov.
• Акт оценки и историю торгов. Если лот выставляют второй раз, стоит понять, почему первый не закончился сделкой.
• Гражданство покупателя. Иностранцы, компании с иностранным участием и кандасы не могут владеть сельхозземлёй ни в собственности, ни в пользовании (статья 24 Земельного кодекса).

Что не сходится

Первое: статусы торгов. Четыре участка CTS в августе торги отметили как состоявшиеся. 22 сентября те же участки, с теми же адресами, выставили на аукцион снова. Что произошло между двумя датами, по открытым данным понять нельзя.

Второе: старт и оценка. У участка ликвидируемого Банка Астаны на 167 га стартовая цена 34,96 млрд ₸ при оценке 1,01 млрд ₸, то есть почти в 35 раз выше. Минимальная цена 957 млн ₸. Торги прошли 13 августа, а 2 сентября лот выставили заново с той же ценой.

Третье: пометка «Астана». Город в карточке лота часто означает филиал или регион продавца, а не место, где лежит земля. 33 лота из 39 это доказывают.

Участок под дом в Астане сегодня покупают на рынке, а на торгах ищут землю под бизнес, склад или вложение с рискованной ставкой на генплан. Прежде чем вносить взнос, откройте кадастровый номер и строку «целевое назначение»: они говорят о лоте больше, чем цена.

Земля на торгах по стране: срез 21 октября

Через месяц после первого замера я посмотрел землю на торгах по всей стране. 21 октября 2026 года в приёме заявок было 292 земельных лота. В черте Астаны из них 6, в Акмолинской области вокруг столицы 75, это первое место среди регионов.

Больше всего земли продаёт Аграрная кредитная корпорация, 117 участков, следом госторги SAUDA с 71 и Nurbank с 45. Назначение каждого участка в этом срезе я не проверял, вывод про ИЖС выше сделан на выборке 24 сентября. Свежие земельные лоты собраны в разделе земля на торгах.

Как считали

Земельные лоты выгружены 24 сентября 2026 года из раздела торгов investa.kz, который собирает sauda.e-qazyna.kz и витрину залогового имущества Nurbank. Отбор: вид «земля» и пометка «Астана», 39 живых лотов и 50 лотов в архиве с 13 августа. Место участка определено по адресу и описанию в карточке. Цена за сотку это цена входа, делённая на площадь.

Рынок: все объявления раздела «Продажа участков в Астане» на krisha.kz 24 сентября 2026 года, 739 с ценой и площадью. Назначение взято из описания объявления. Это цены предложения, сделки по ним могут пройти ниже.

Нормы сверены на adilet.zan.kz 24 сентября 2026 года: Земельный кодекс (статьи 24, 48, 50, 97) и Правила № 297 (пункты 18, 25, 28, 29, 48). МРП 2026 года 4 325 ₸.

Частые вопросы о покупке участка в Астане на торгах

Можно ли купить участок под ИЖС в Астане на торгах

На 24 сентября 2026 года таких лотов нет. Участки под ИЖС государство выдаёт бесплатно в очереди, мимо торгов (статьи 48 и 50 Земельного кодекса), а в очереди Астаны 247 295 человек. Под дом в городе остаётся рынок, где сотка ИЖС стоит в медиане 4,2 млн ₸.

Сколько стоит сотка земли в Астане в 2026 году

На Krisha сотка под ИЖС в районах Астаны стоит в медиане 4,2 млн ₸, в пригородах 1,2 млн ₸, под дачу и сад около 500 000 ₸. На торгах сельхозучастки в черте города продавались по минимальной цене около 885 000 ₸ за сотку, залоги банка у озера Жокей по 59 300 ₸.

Можно ли построить дом на сельхозземле, купленной на торгах

Нет. Статья 97 Земельного кодекса запрещает строить жилые дома на участках для сельхозпроизводства. Сменить назначение такой земли под ИЖС, сад или дачу нельзя, кроме случая, когда город расширяется по генплану.

Какой гарантийный взнос на аукционе по продаже земли

15% от минимальной цены лота, но не меньше 50 МРП и не больше 30 000 МРП. В 2026 году нижняя граница 216 250 ₸. Если победитель отказался подписать договор, взнос не возвращают.

Может ли иностранец купить землю на торгах в Казахстане

Участок под застройку может, если он не в пограничной зоне. Сельхозземлёй иностранцы, компании с иностранным участием и кандасы владеть не могут ни в собственности, ни в пользовании (статья 24 Земельного кодекса).

Источники

• Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 года № 442-II: статьи 24, 48, 50, 97. Adilet.zan.kz, сверено 24 сентября 2026 года.
• Правила организации и проведения торгов (аукционов) по продаже земельных участков или права аренды в электронном виде, приказ Министра сельского хозяйства РК от 15 октября 2021 года № 297: пункты 18, 25, 28, 29, 48. Adilet.zan.kz, сверено 24 сентября 2026 года.
• Правила электронного аукциона по продаже имущества банкрота, приказ Министра финансов РК от 17 марта 2015 года № 178: гарантийный взнос и срок оплаты.
• Портал sauda.e-qazyna.kz: карточки земельных лотов Астаны, 24 сентября 2026 года.
• Витрина залогового имущества АО «Nurbank», nurbank.kz: земельные участки, 24 сентября 2026 года.
• Krisha.kz, раздел «Продажа участков в Астане»: 739 объявлений, 24 сентября 2026 года.
• Tengrinews.kz, 26 августа 2026 года: очередь на ИЖС и Генплан Астаны, данные Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений.
• Tengrinews.kz, 16 января 2026 года: продажа имущества ТОО «City Transportation Systems» на достройку LRT.