Аренда офиса и помещения: в 73% объявлений ни слова о коммуналке, НДС и депозите

5 октября 2026

Аренда офиса в Алматы по выдаче Krisha на 4 октября 2026 года стоит в медиане 8 000 ₸ за м² в месяц, в Астане 7 200 ₸. В 73% объявлений нет ни слова о коммуналке, НДС и депозите, поэтому сравнивайте полную стоимость года и проверяйте в договоре восемь пунктов: от площади по акту до возврата депозита.

На проспекте Райымбека в Алматы сдают помещение под офис на первом этаже: 422 500 ₸ в месяц, коммунальные отдельно по счётчикам, депозит 250 000 ₸, арендные каникулы до двух месяцев по договорённости. В шапке объявления на Krisha площадь 65 м², в тексте 70 м².

Это объявление подробнее большинства: в нём есть и коммуналка, и депозит. 4 октября 2026 года я разобрал 2 103 уникальных объявления об аренде офисов в Алматы и Астане. В 1 533 из них, это 73%, нет ни слова ни о коммуналке, ни об НДС, ни о депозите.

Ставка за м² в объявлении закрывает только часть платежа. Дальше по цифрам: сколько стоит аренда офиса и помещения в двух городах, что добавится к ставке за год и какие пункты договора аренды проверить до подписи.

Коротко

• Медиана ставки за офис по выдаче Krisha на 4 октября 2026 года: 8 000 ₸ за м² в месяц в Алматы и 7 200 ₸ в Астане. В бизнес-центрах дороже, чем в отдельных зданиях.
• 73% объявлений об аренде офиса молчат сразу о коммуналке, НДС и депозите. Об НДС не пишут 95%.
• Офис 60 м² в Алматы по ставке из объявления обходится в 5,76 млн ₸ за год, а с НДС сверху и коммуналкой в 7,28 млн ₸. Депозит в эту сумму не входит, его возвращают.
• С юрлицом договор заключают письменно при любом сроке, а аренду на год и дольше регистрируют как обременение. Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно.
• Повышать плату чаще раза в год ГК РК не разрешает, если в договоре не написано иное. Капитальный ремонт по закону на собственнике, текущий на арендаторе.

• 73%: объявлений об аренде офиса молчат о коммуналке, НДС и депозите
• 95%: не пишут, входит ли НДС в ставку
• 8 000 ₸: медиана за м² в месяц, офисы Алматы
• 29 из 42: объявлений, где депозит назван в месяцах, просят один месяц

Сколько стоит аренда офиса в Алматы и Астане в октябре 2026 года

По выдаче Krisha на 4 октября 2026 года медианная ставка за офис в Алматы 8 000 ₸ за м² в месяц, в Астане 7 200 ₸. Медианная площадь офиса в объявлениях Алматы 92 м², в Астане 81 м².

Бизнес-центр в обоих городах дороже отдельного здания или первого этажа жилого дома. В Алматы разница заметнее.

Медиана ставки за м² в месяц, фильтр «Офисы» на Krisha, все объявления с ценой, включая повторы бизнес-центров. Мой замер 4 октября 2026 года

Медиана по выдаче годится как ориентир, не как цена сделки: это ставки, которые просят собственники. Как ставки менялись по годам и сколько стоят магазины и склады в четырёх городах, я разбирал в статье «Аренда коммерческой недвижимости 2026: метр, которого нет».

Что не пишут в объявлении об аренде помещения

Коммуналку не упоминают 1 694 объявления из 2 103, это 81%. Среди тех, кто о ней написал, поровну тех, у кого она входит в ставку, и тех, у кого она отдельно: по 184 объявления.

Уникальные объявления об аренде офисов на Krisha, Алматы и Астана, разметка текста описания. Мой замер 4 октября 2026 года

Об НДС молчат 2 007 объявлений, 95%. Если собственник стоит на учёте по НДС, ставка «с НДС» и «без НДС» отличается на 16%, поэтому на просмотре это первый вопрос. Как выделить НДС из ставки, я разбирал в статье «НДС в цене помещения».

Депозит упоминают 243 объявления, 12%. Там, где размер назван в месяцах аренды, чаще всего просят один месяц: 29 объявлений из 42. Суммы, которые я встретил, от 30 000 ₸ до 1 млн ₸.

Если о платеже в объявлении нет ни слова, о нём скажут на просмотре или вы увидите его в проекте договора. Поэтому сравнивать помещения по ставке за м² из объявления рано.

Сколько стоит аренда офиса за год: считаю на примере

Возьмём офис 60 м² в Алматы по медианной ставке 8 000 ₸ за м². По объявлению это 480 000 ₸ в месяц и 5,76 млн ₸ за год.

Что добавится к ставке:

• НДС: если собственник плательщик НДС, а ставка указана без него, сверху добавится 16%: 76 800 ₸ в месяц и 921 600 ₸ за год.
• Коммуналка: в одном объявлении из Астаны за помещение 65 м² собственник назвал сумму: 50 000 ₸ в месяц за отопление, воду, канализацию, интернет и охрану. Беру её для примера: 600 000 ₸ за год.
• Депозит: один месяц, 480 000 ₸, вы отдаёте в начале и получаете обратно в конце, если ничего не должны. В стоимость года он не входит, но эти деньги на год заморожены.

Офис 60 м² в Алматы по медианной ставке выдачи Krisha на 4 октября 2026 года, расчёт мой, без депозита и индексации

Итого 7,28 млн ₸ за год против 5,76 млн ₸ из объявления. Разница 1,52 млн ₸, это 26%.

Второй год выйдет дороже первого, если договор разрешает индексацию. При повышении на 10% офис из примера обойдётся на 576 000 ₸ дороже за год без учёта НДС. Закон ограничивает частоту повышения, а размер задаёт договор.

Что проверить в договоре аренды помещения: восемь пунктов

• Площадь и акт: сверьте площадь в договоре с техпаспортом и замерьте помещение при приёмке. Для аренды здания ГК РК требует передаточный акт (ст. 584), а плата за квадратный метр считается по фактической площади (п. 2 ст. 583).
• Форма и регистрация: если одна из сторон юрлицо, договор заключают письменно при любом сроке (п. 1 ст. 544 ГК РК). Аренда на срок не меньше года регистрируется как обременение (пп. 1 ст. 5 закона о госрегистрации прав на недвижимость), и зарегистрированное право имеет приоритет перед незарегистрированным (п. 6 ст. 7 того же закона).
• Срок и выход: договор без срока любая сторона может расторгнуть, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 545 ГК РК); так же работает договор, который продлился сам, потому что вы остались после срока (ст. 558). Досрочно и против воли другой стороны договор расторгают в суде по основаниям ст. 556, например если арендатор больше двух раз не внёс плату в срок.
• Ставка и её повышение: плату меняют не чаще раза в год, если договор не говорит иное (п. 3 ст. 546 ГК РК). Проверьте формулу повышения и то, не разрешает ли договор менять ставку чаще. Если помещение без вашей вины стало существенно хуже, вы вправе требовать снижения платы (п. 5 ст. 546).
• Что входит в ставку: впишите прямо коммунальные и эксплуатационные расходы, НДС, парковка, уборка мест общего пользования. Всё, что не вписано, станет предметом спора при первом счёте.
• Депозит: в ГК РК это обеспечительная плата. Если основания для зачёта не наступили, её возвращают, а вознаграждение на неё не начисляется, если договор не говорит иное (ст. 338-5 и 338-6 ГК РК). Впишите, за что депозит удерживают и в какой срок возвращают после выезда.
• Ремонт и улучшения: капитальный ремонт по умолчанию делает собственник (ст. 552 ГК РК), текущий ремонт и содержание помещения на арендаторе (ст. 553). Перегородки, проводку и другие неотделимые улучшения без согласия собственника вам не возместят (п. 3 ст. 555).
• Залог, субаренда и смена собственника: собственник обязан предупредить о правах третьих лиц на помещение, например о залоге (п. 2 ст. 549 ГК РК). Сдать часть офиса другой компании можно только с согласия собственника (ст. 551), а продажа помещения договор аренды не расторгает (п. 1 ст. 559).

Проверить, нет ли на помещении залога или ареста, можно до подписания. Как это сделать бесплатно по ИИН или БИН собственника, разобрано в статье «Чисто в реестре должников, а имущество под арестом».

Аренда у физлица: кто платит налог

Если вы ТОО или ИП и снимаете помещение у человека без ИП, налог с арендной платы по НК РК 2026 года удерживаете вы как налоговый агент: ИПН 10% при доходе до 8 500 МРП за год (п. 1 ст. 361, пп. 2 п. 3 ст. 371, пп. 2 п. 1 ст. 382 и ст. 363 НК РК). Сам собственник платит налог с аренды, когда сдаёт тому, кто не налоговый агент: другому человеку без ИП.

Собственник с ИП платит налог сам, удерживать вам ничего не нужно. НДС в ставке будет, только если собственник стоит на учёте по НДС: встать на учёт обязаны, когда оборот с начала календарного года превысил 10 000 МРП, это 43,25 млн ₸ при МРП 4 325 ₸ (п. 4 ст. 99 и ст. 101 НК РК).

Что не сходится

Медиана по выдаче зависит от выборки. 24 сентября по тем же правилам отбора у меня вышло 11 000 ₸ за м² для офисов Алматы, 4 октября 8 800 ₸. Рынок за десять дней так не двигается: Krisha каждый день меняет порядок объявлений, а я беру первые 1 200.

Разметка сделана словарём по тексту объявлений. Фразу вроде «все платежи включены» без слова «коммунальные» я мог пропустить, поэтому 73% скорее верхняя граница молчания.

Сумма коммуналки в расчёте взята из одного объявления. У вас она будет своей: спросите у собственника счета за прошлую зиму.

Правила об акте и о плате по фактической площади стоят в ГК РК в параграфе об аренде зданий и сооружений. Для офиса внутри здания моё не экспертное мнение такое: акт и площадь в договоре всё равно нужны, с ними спор о метрах решается за один разговор.

Перед подписью

Помещение на Райымбека сдают за 422 500 ₸ в месяц, и площадь в его объявлении то 65, то 70 м². Если в договоре плата встанет за м² по 6 500 ₸ и метров окажется 70, лишние 5 м² обойдутся в 32 500 ₸ в месяц, это 390 000 ₸ за год.

Перед подписью сложите ставку, НДС и коммуналку в одну сумму за год и пройдите по восьми пунктам договора. Что не вписано в договор, будет решаться по ГК РК или в споре.

Как считали

Krisha: фильтр «Офисы» по Алматы и Астане, первые 60 страниц выдачи на 4 октября 2026 года, 2 374 объявления (всего в фильтре 4 800 по Алматы и 2 379 по Астане). Текст каждого объявления открыт и размечен словарём: коммуналка, НДС, депозит. Повторы одного бизнес-центра сняты по началу описания, осталось 2 103 уникальных, доли посчитаны по ним.

Ставку за м² считает Krisha, медианы мои: 8 000 ₸ и 7 200 ₸ по уникальным объявлениям с ценой, график по всем объявлениям с ценой. Нормы ГК РК, закона о госрегистрации прав на недвижимость и НК РК я сверил по текстам на adilet.zan.kz 4 октября 2026 года, независимая проверка шла по зеркалам кодексов. Расчёт года мой, сумма коммуналки из объявления на Krisha.

Частые вопросы об аренде офиса и помещения

Сколько стоит аренда офиса в Алматы в 2026 году

По выдаче Krisha на 4 октября 2026 года медиана 8 000 ₸ за м² в месяц, в бизнес-центрах 9 000 ₸. За 60 м² это около 480 000 ₸ в месяц, часто без коммуналки и без НДС, поэтому уточняйте полную сумму.

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения

Да, если срок аренды не меньше одного года: такая аренда регистрируется как обременение по закону о госрегистрации прав на недвижимость. Договор на срок меньше года регистрировать не нужно, но с юрлицом его заключают письменно при любом сроке.

Какой депозит берут при аренде офиса

Чаще всего один месяц аренды: так в 29 из 42 объявлений Krisha, где размер депозита назван в месяцах аренды, на 4 октября 2026 года. Депозит возвращают после выезда, если оснований удержать его нет, а вознаграждение на него не начисляется, если договор не говорит иное.

Может ли арендодатель поднять аренду до конца договора

Не чаще раза в год, если договор не разрешает иное (п. 3 ст. 546 ГК РК). Размер повышения закон не ограничивает, его задаёт договор, поэтому формулу индексации проверяйте до подписи.

Кто платит за ремонт арендованного помещения

Капитальный ремонт по умолчанию делает собственник, текущий ремонт и содержание помещения оплачивает арендатор (ст. 552 и 553 ГК РК). Договор может распределить это иначе. Неотделимые улучшения без согласия собственника не возмещаются.

Материал информационный. Ставки и нормы приведены на 4 октября 2026 года; договор на крупную сумму перед подписью покажите юристу.

Источники

• Krisha.kz, аренда офисов в Алматы и Астане (krisha.kz/arenda/kommercheskaya-nedvizhimost/almaty/typi-ofisy и .../astana/typi-ofisy): мой замер 4 октября 2026 года, 2 103 уникальных объявления.
• Гражданский кодекс РК (Особенная часть) от 1 июля 1999 года № 409, статьи 544, 545, 546, 549, 551, 552, 553, 555, 556, 558, 559, 583, 584: adilet.zan.kz/rus/docs/K990000409_, сверено 4 октября 2026 года.
• Гражданский кодекс РК (Общая часть) от 27 декабря 1994 года, статьи 338-5 и 338-6: adilet.zan.kz/rus/docs/K940001000_, сверено 4 октября 2026 года.
• Закон РК о госрегистрации прав на недвижимое имущество («О государственной регистрации прав на недвижимое имущество») от 26 июля 2007 года № 310-III, статьи 5 и 7: adilet.zan.kz/rus/docs/Z070000310_, сверено 4 октября 2026 года.
• Налоговый кодекс РК от 18 июля 2025 года № 214-VIII, статьи 99, 101, 361, 363, 371, 382 и 503: adilet.zan.kz/rus/docs/K2500000214, сверено 4 октября 2026 года.
• Закон РК о республиканском бюджете на 2026-2028 годы от 8 декабря 2025 года № 239-VIII: МРП на 2026 год 4 325 ₸.